Ejemplo práctico de cómo los bancos evitaron pinchar la burbuja inmobiliaria

Ahora con la reforma financiera, las entidades financieras se verán obligadas a ajustar a la realidad del mercado el precio de todos aquellos inmuebles que se han tenido que quedar porque sus propietarios no podían pagarles sus deudas.

Cuando un banco o caja de ahorros se adjudicaba un suelo o una vivienda ponía un valor a ese activo en sus cuentas. Ese valor no se ajustaba al precio que marcaba el mercado por ese suelo o esa casa, ya que era mayor. Es decir, que las entidades si vendían en el mercado era con pérdidas, por lo que no les convenía mucho.

Bajo esta filosofía generalizada se ha evitado el verdadero pinchazo de la burbuja inmobiliaria, que tanto sufrimiento está causando a la economía española.

Ahora el Gobierno ha cogido un alfiler y ha decidido desinflar definitivamente esa burbuja para empezar desde cero. Ese alfiler se llama reforma financiera, que hará que los precios de las futuras casas o los terrenos sumen bajadas superiores al 80%.

Un ejemplo de esa práctica de la banca española de dar una patada hacia adelante al problema inmobiliario desde 2008 se puede ver en la que fue la primera inmobiliaria española, Metrovacesa.

En 2008, la familia catalana Sanahuja era la principal dueña de la reina de las inmobiliarias. En pleno festín, el valor de la acción rondaba los 80 euros. Pero esa alegría les duró poco.

Ante la imposibilidad de pagar su deuda a sus bancos, esa saga tuvo que vender sus acciones de Metrovacesa a las entidades acreedoraspara saldar esas deudas.

De esa forma, y sin quererlo, el Santander, Banesto, BBVA, Banco Popular, Banco Sabadell y Bankia pasaron a controlar el 65% de la primera inmobiliaria española. En esa operación, los cinco bancos decidieron valorar la acción de Metrovacesa en 57 euros. Encargaron un estudio a una auditora que decía que cada título de la inmobiliaria tenía ese precio objetivo en el mercado.

Tres años después, esa cifra se ha rebajado hasta un 86%. Ahora los mismos bancos y dueños de la compañía han cogido ese alfiler para pinchar esa burbuja. Basándose en otro estudio, los propietarios han valorado la acción de Metrovacesa en 2,9 euros a diciembre de 2011, según los últimos datos que han publicado esas entidades accionistas.

¿Qué explicación hay de que el valor de cada acción de Metrovacesa pase de 57 euros a 2,9 euros en tan sólo tres años? ¿Por qué los bancos y propietarios de esa inmobiliaria no han hecho ese ajuste con anterioridad? ¿No hubiera sido mejor adaptar el valor de la compañía a la realidad desde el principio? Estas son algunas de los argumentos que justifican ese pinchazo de valor en Metrovacesa:

1.- El tamaño de la inmobiliaria. En 2008, la compañía reinaba el ranking español del sector del ladrillo por el valor de sus activos. Contaba con suelos, oficinas en alquiler, viviendas, parkings y un 26% del capital de la primera inmobiliaria francesa SFL. Los dueños han vendido alguno de esos negocios para conseguir dinero y pagar la abultada deuda de la compañía. Por lo tanto, ha sufrido un lifting con su consiguiente depreciación de valor.

2.- Ajuste de valor paulatino. Los seis bancos cuando tomaron el control de Metrovacesa sabían que su acción no valía 57 euros. De hecho, a los tres meses rebajaron ese valor y poco a poco han ido depreciándolo. Sin embargo el gran ajuste se ha hecho ahora. En diciembre de 2010, los bancos, con los datos de un estudio, decidieron que la acción valía 21 euros. Un año después 2,9 euros. Decidieron ser realistas y ajustarse al mercado.

3.- Efecto negativo en sus cuentas. Cada banco accionista tenía apuntado en sus libros que cada acción de Metrovacesa que poseían valía 57 euros en febrero de 2009. Cada vez que se registraba una caída de ese valor, los bancos tenían que provisionar esa pérdida en sus cuentas. Es decir, debían meter en una hucha intocable parte de sus recursos económicos. No es lo mismo guardar en esa hucha más de 1.600 millones de euros en un año que en tres ejercicios fiscales.

En total, cada entidad accionista ha guardado en esa hucha casi 54 euros por acción de Metrovacesa que posee desde hace tres años. Y recordemos que tienen el 65% del capital.

El caso de Metrovacesa es sólo un ejemplo de cómo los bancos han evitado ajustar a la realidad los valores de aquellos activos inmobiliarios que se han visto obligados a tragar. Ahora con la nueva reforma financiera deberán aplicar esa vara de medir realista a casas o suelos u oficinas que han embargado. Un ajuste que les costará más de 10.000 millones de euros.