Las tres grandes mentiras de la ministra de Vivienda

O no sabe sumar, o no quiere ver la realidad. Y todo apunta que se trata de lo segundo, porque admitir que el negocio inmobiliario todavía está inflado es sinónimo de preguntarse qué ha hecho Beatriz Corredor durante los dos años que lleva al frente del Ministerio de Vivienda. Quizás por eso, esta registradora de la propiedad ha preferido lanzar, uno tras otro, mensajes de que el negocio inmobiliario está tocando suelo y empieza a estabilizarse.

El último, durante la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros del pasado viernes, cuando afirmó que el stock de viviendas en España se sitúa en 700.000 viviendas, que el ajuste de precios ya se ha producido en gran parte, y que la mayoría de los españoles ya pueden adquirir un hogar destinando sólo un tercio de sus ingresos netos mensuales, como mandan los cánones. Tres afirmacion que pecan de falsedad, según demuestran los datos:

1- Stock de viviendas: Muchos expertos estiman que el stock de viviendas en España alcanza el millón de pisos. Uno de los organismos que defiende esta tesis es el servicio de estudios de BBVA, que cifra en 1,1 millones los hogares sin vender al cierre de 2009, frente a los 700.000 calculados por la ministra. Incluso el G-14, lobby de los mayores promotores de España, lanza cifras más dramáticas que Corredor y asegura que el stock, al cierre del pasado ejercicio, alcanzaba las 800.000 viviendas.

2-. Ajuste de precios: Trimestre tras trimestre, los precios del metro cuadrado en España registran descensos y, desde este punto de vista, podría respaldarse la afirmación de Corredor, de que gran parte del ajuste ya se ha producido. El problema es que todo apunta a que todavía queda otro similar o, quizás, mayor, que impondrán las propias entidades financieras, reconvertidas en las grandes inmobiliarias del país por la cantidad de inmuebles que se están quedando.

Bancos y cajas tienen margen para rebajar precios hasta un 35%, ya que ésta es la cifra que, según el Banco de España, alcanza la cobertura por provisiones específicas y genéricas de los créditos que tienen ligados a la vivienda. De ahí que "el conjunto de las entidades podrían deshacerse de su cartera problemática de promoción y construcción percibiendo el 65% del valor en libros de las garantías, sin que se registrase ninguna pérdida en la cuenta de resultados", según dijo el director de general de Regulación del Banco de España, Gonzalo Roldán. Es decir, que tienen margen para rebajar precios en un 35%.

3-. Letra de la hipoteca: Para poder destinar sólo un tercio de los ingresos netos mensuales al pago de la hipoteca, como ha asegurado al ministra de Vivienda, el precio medio de una vivienda en España debería rondar los 140.000 euros, y las propias cifras publicadas por el organismo que dirige señalan que ésta se sitúa en 180.000 euros, ya que ésta es la cifra que resulta de multiplicar los 2.558 euros que, según la sociedad de tasación vale el metro cuatro en España, por los 70 metros cuadrados de una vivienda estándar sin trasteros, ni garages (salvo que Corredor haga sus cálculos considerando que los españoles deben comprar casas de 30 y 40 metros cuadrados).

A partir de este punto, los cálculos son los siguientes. Según el ministerio de Vivienda, el 75% de los españoles que todavía no son propietarios de una propiedad declaran una renta anual inferior o igual a 24.000 euros, lo que significa una mensualidad neta de 1.579 euros. Por tanto, como máximo, podrán destinar a la hipoteca 524 euros al mes para cumplir con el tercio dicho por Corredor. Con una letra de este tipo y un tipo de interés del 2,5% -aplicar el mínimo histórico actual para hacer el cáculo de una hipoteca a 25 años sería una locura, que se pagaría muy cara en cuanto suba el precio del dinero, como demuestra el hecho de que hace año y medio estaba próximo al 4,5%-, se podría acceder a una hipoteca de 112.000 euros, con la cual se puede financiar, como mucho, el 80% de un piso de 140.000 euros, ya que la banca ahora exige dar la entrada del 20%.

Suma y sigue, porque todos estos cálculo se han realizado sin tener en cuenta el IVA y los gastos de notaría y registro, que suman otro 10% sobre el precio total de la vivienda, es decir, otros 14.000 euros.

En resumen, según los cálculos de la ministra de Vivienda, un español con un sueldo medio mensual de 1.500 euros pueden ahorrar 28.000 euros para dar la entrada que exigen los bancos, otros 14.000 para saldar todos los gastos ligados a la compra de una hipoteca y encontrar un hogar de 70 metros cuadrados, sin extra, por 140.000 euros. Y todo eso puede hacerlo ya, porque el mercado se ha ajustado en gran parte. Dice que lo demostrará con un estudio que presentará en breve. Habrá que analizar los números.