El mercado inmobiliario español cumple dos años de caídas en los precios


El mercado inmobiliario español cumple dos años de caídas de precios

El mercado inmobiliario español cumple dos años de caídas de precios

En 2002,un informesobre el mercado de la vivienda elaborado porJorge Martínez PagésyLuis Ángel Mazapara el Banco de España alertaba de una caída de los precios inmobiliarios en los años sucesivos después de más ocho años de boom. “Los precios de la vivienda han registrado en España una de las mayores tasas decrecimiento acumuladas de entre los países de la OCDE (…)Por tanto, cabe esperar una cierta corrección en el futuro, de unaintensidad que, si bien resulta difícil de precisar”, presagiaba hace siete años.

Si desde 1976 a 2002, según datos del informe, los precios se multiplicaron por 16 veces, sólo en los cuatro años siguientes se volvieron casi a duplicar situando la serie histórica en 30 años con una subida del próxima al 3.000% sin ajustar la inflación. Es decir, el piso tipo que costaba 1 o 2 millones de pesetas antes del año 80 se vendía por 30 millones (180.000 euros) apenas tres décadas más tarde.

Lógicamente, aquel análisis racional que manejaba el Banco de España erró en el pronóstico. Llegó la irracionalidad. De2003 a 2007, el precio de los inmuebles en España se disparó hasta niveles de burbuja, por encima de otros países con renta per capita y salarios mucho más altos, debido al drástico abaratamiento de los tipos de interés en los meses posteriores, que puso el crédito barato -por debajo del 3%- al alcance de los españoles, acostumbrados a pagar tipos del 8% durante la década anterior.

Detrás de ese movimiento no sólo estuvieron los especuladores e inversores que apostaban por un mercado de ganancia fácil. Una generalidad de la ciudadanía se embarcó en la compra de vivienda como inversión y fórmula de ahorro.La burbuja alcanzó su perímetro máximo en 2006 con el peregrinaje a bolsa de una docena de grupos inmobiliarios que vendían sus acciones a los inversores al calor del boom de precios.

Abril de 2007, punto de inflexión con Astroc y las cifras de los portales web

Las inmobiliarias cotizadas, con Inmocaral-Colonial, Metrovacesa o Reyal Urbis a la cabeza, llegaron a alcanzar un valor en bolsa de más de 40.000 millones de euros a principios de 2007. Pero una pequeña inmobiliaria valenciana que se dedicaba a intermediar entre propietarios de suelo y promotoras escenifico como pocas aquella fiebre. Astroc, hija del boom del ladrillo, fue la madre de la explosión de la burbuja en abril de 2007.

En pocas semanas, la compañía liderada por Enrique Bañuelos y que contó con socios como Amancio Ortega, Caixa Galicia, Banco Sabadell o las familias Godia y Nozaleda, o Caja Castilla Castilla La Mancha (CCM), comenzó a derrumbarse en bolsa con caídas diarias de más del 30% en varias sesiones. Se convirtió en un alfiler para el endeudado globo inmobiliario, que debía 250.000 millones de euros a bancos y cajas. Hoy, las entidades han ejecutado la mayor parte de esas garantías y ya controlan las principales inmobiliarias del país, como Metrovacesa, Colonial o Reyal Urbis.

La bolsa, como indicador adelantado, se convirtió en la primera de las señales del final de una era. La segunda, más ligada al mundo real, fueron los precios minoristas de vivienda que comenzaron a alumbrar los portales inmobiliarios en Internet. Con la referencia de miles de anunciantes que ponían el cartel de ’se vende’ en su página web, de repente, comenzaron a aplicar rebajas sobre los precios a los que querían vender sus propiedades.

Ahora hace dos años. Según recoge en su último informe el índice inmobiliario de Fotocasa y la escuela de negocios IESE, el precio de la vivienda ha caído un 16% desde abril de 2007. “Fue en mayo de 2007 cuando el Índice Inmobiliario fotocasa.es comenzó a registrar descensos mensuales en el precio medio de la vivienda en España”, señala en su informe de abril. Otros como Idealista.com o Facilisimo.com también marcaban retrocesos.

Sin embargo, las cifras oficiales del Gobierno y de las tasadoras inmobiliarias, controladas en su mayor parte por la banca, no revelaron descensos hasta el primer trimestre 2008. Pese a que los métodos son distintos, pero el objeto, medir el precio de la vivienda, es el mismo.

El Instituto Nacional de Estadística (INE), la máxima autoridad en la materia, retrasó la elaboración de un índice inmobiliario de 2007 a 2008, cuando comenzó a publicarlo. Y con polémica porque se nutría de los datos de escrituras de vivienda, que ven la luz entre 3 y 18 meses después del cierre de la compraventa.

Por su parte, los índices de los portales web eran adelantados, ya que se basan en precios de oferta y, por tanto, en las expectativas del vendedor. Otra de las estadísticas más utilizadas y fiables, la de registradores de la propiedad, se revelaba asimismo con casi 18 meses de retraso. En 2006, este índice daba crecimientos del 16%, pero que se basa en dato de operaciones cerradas un año y medio antes. Tasadoras como Tinsa, controlada por la patronal de las cajas de ahorro CECA, o las propias internas de los bancos tampoco dieron con fiabilidad las estadísticas de precios. Ahora estiman en un 20% la rebaja inmobiliaria prevista para este año.

El espejo al otro lado del Atlántico

En España se cumplen 24 meses desde que pinchó la burbuja, con una caída del 16%. Los expertos insisten en señalar que el ajuste español todavía no ha terminado. Por contra, si ven probable una estabilización en la principal economía del mundo. En EEUU, el proceso comenzó antes y el precio de la vivienda acumula una caída del 30% desde el pico en mayo de 2006, según el índice S&P/Case Schiller.

En febrero bajó sólo un 1,9% intermensual, menos de lo esperado que supone un freno en el ritmo de caída en tasa interanual (-18,6% desde -19,0%).En Reino Unido, la vivienda ha bajado un 21% desde máximos. “A pesar de ello, entendemos que la corrección debe continuar en próximos meses a tenor del desequilibrio que todavía existe entre la oferta y la demanda de viviendas (…) No hay que olvidar que el volumen de ventas actual sigue estando cerca de mínimos y que se tardarían cerca de 10 meses en vender el stock de viviendas, muy lejos de los niveles compatibles con subidas en el precio (6 meses)”, señala AFI en una nota de análisis. El stock de vivienda en España supera el millón de viviendas, según estiman las propias entidades financieras.

Un volumen de oferta que tardará al menos cinco años en equilibrarse con la demanda, según un estudio reciente del FMI. Hay horizonte. Un futuro tras la crisis que también aventura el inversor más importante del mundo. Warren Buffett, creador del holding Berkshire Hathaway, dijo a sus accionistas que el mercado inmobiliario en EEUU se estabiliza. Punto de partida para la salida de esta crisis.