En España hay cerca de dos millones de personas mayores de 65 años que viven solas. De ellas, casi 800.000 tienen más de 80 años y muchas forman parte de ese grupo de jubilados que viven con pensiones que apenas llegan al salario mínimo. Sin embargo, la gran mayoría son titulares de viviendas, compradas tras mucho esfuerzo y años de trabajo, que pueden ser utilizadas para complementar la pensión con una figura jurídica que está en auge en España: la nuda propiedad. El contexto actual de envejecimiento adelanta un escenario que hará muy difícil el mantenimiento de las pensiones, con una tasa de dependencia -población de más de 66 años dividida entre población entre 16 y 66 años- que alcanzará el 53% en 2050.
Junto a esto, se prevén mejoras continuadas en la esperanza de vida, aunque a menor ritmo que en décadas pasadas, lo que situaría la esperanza de vida al nacer en 86,8 años en 2050. Dentro de tres décadas, el número de pensionistas alcanzará los 13 millones, un 30% más que en la actualidad debido al desembarco masivo de la generación del 'baby boom', la más numerosa y con largas carreras laborales, en el sistema de pensiones. El 22% de las pensiones necesita 225 euros 'extra' para alcanzar la mínima y hasta 682.000 trabajadores llegan al retiro con una pensión inferior a 500 euros, tras muy pocos años de cotización.
Ante esta situación, la vivienda usada sigue siendo la principal dinamizadora del mercado inmobiliario y puede resultar una auténtico salvavidas por los pensionistas con menor recursos. Entre la legislación que envuelve -vivienda y jubilación- se encuentra la nuda propiedad permite adquirir la propiedad de una vivienda sin poder hacer uso de ella hasta un momento futuro, ya que el usufructo de la misma tiene un carácter vitalicio y recae sobre un tercero que puede continuar viviendo en el inmueble hasta su fallecimiento. Este tipo de ventas, limitadas a mayores de 65 años, permiten obtener liquidez inmediata y complementar la pensión con un ingreso adicional.
Las viviendas en nuda propiedad cuentan a su favor con un precio inferior al de mercado y que se tasa en función de la ubicación, las características del inmueble, la edad del vendedor o la esperanza de vida potencial del mismo. Una vez acordada la compraventa, hay varias maneras de formalizar el pago: de forma única al inicio de la operación, mediante el pago mensual de una renta vitalicia o mediante fórmulas híbridas.
Las compraventas de viviendas entre un particular y una empresa, protagonizadas por la nuda propiedad, rondan el 4% de las operaciones totales
Aunque el INE no recoge estadísticas sobre los derechos de propiedad, hay una serie de indicadores que permiten evaluar cómo este tipo de operaciones están al alza desde hace varios años. En primer lugar se encuentran datos como los de compraventa de viviendas entre un particular y una empresa, que rondan el 4% de las operaciones totales y están vinculadas a fórmulas como la nuda propiedad o la hipoteca inversa. En ambos casos, esta cifra tiene una tendencia creciente durante los últimos meses, superando la media del 3,5% en 2020.
Por otro lado se encuentran los agentes del mercado. Cada vez son más las inmobiliarias y empresas especializadas en este tipo de transacciones, un ámbito que también afecta a los despachos de abogados que registran un mayor interés por parte de propietarios que buscan una fórmula de ganar un dinero extra para hacer frente a la subida del coste de la vida ante unas pensiones que está claro que vayan a revalorizarse como el IPC.
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