Comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes de la vida de una persona. Por eso, para llevar a cabo la operación con éxito, es imprescindible informarse de aspectos clave como dónde es más caro y más barato adquirir un inmueble, además de qué zonas se adaptan mejor a las necesidades y a los propósitos de cada comprador.
El mercado de la vivienda se ha mantenido estable incluso después del estallido de la pandemia de la COVID-19. En junio de 2021 se constituyeron 37.961 hipotecas, es decir, un 41,2% más que en el mismo mes de 2020, de acuerdo con los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Este incremento se explica porque muchas familias han podido ahorrar debido a la contención del gasto, una circunstancia que se une a los bajos tipos de interés en los préstamos hipotecarios actuales y a la estabilidad en los precios de la vivienda. Con todo, cabe preguntarse: ¿dónde es mejor comprar una casa en España?
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¿Dónde es más caro comprar una vivienda?
El precio es uno de los factores más importantes a tener en cuenta a la hora de comprar una casa. ¿Cómo han evolucionado los precios de la vivienda tras el estallido de la pandemia de la COVID-19?
Baleares, País Vasco, Galicia y Canarias, según Tinsa, son las regiones que han experimentado una tendencia alcista en el precio de la vivienda en el último año. En concreto el índice Tinsa IMIE Mercados Locales muestra que el incremento interanual en el precio de la vivienda en Baleares es del 8,2%; País Vasco, del 7,4%; Galicia, del 5,9%; y Canarias, del 5,7%.
Baleares, País Vasco, Galicia y Canarias, según Tinsa, son las regiones que han experimentado una tendencia alcista en el precio de la vivienda en el último año
Por provincias, Madrid y Guipúzcoa superan los 3.000 euros por metro cuadrado, 3.111 euros en la capital española y 3.143 en la ciudad vasca. Según Idealista, este 2021, Barcelona se sitúa en tercer lugar, con un precio medio de 2.968 euros por metro cuadrado; seguida de Baleares, con 2.848 euros; Vizcaya, con 2.842 euros; Álava, con 2.489 euros; Málaga, con 2.338 euros; y Girona, con 2.063 euros.
¿Dónde es más barato comprar una vivienda?
Actualmente, solo 13 municipios en toda España presentan precios inferiores a los 450 euros por metro cuadrado, tal y como recoge Idealista en un ranking elaborado con los municipios en los que resulta más barato adquirir una casa en base a los precios del mes de julio de 2021. En la primera posición se encuentra la provincia de Toledo, debido a que su municipio El Carpio de Tajo, que presenta el metro cuadrado más económico del país, tiene una media de 304 euros por metro cuadrado.
En segundo puesto están el pueblo Barruelo de Santullán, en la provincia de Palencia, con 383 euros por metro cuadrado; el municipio de Cebolla, en Toledo, con 401 euros por metro cuadrado; y, en Ciudad Real, las localidades de Almadén, con 407 euros por metro cuadrado; y de Herencia, con 413 euros por metro cuadrado. Así, en Castilla-La Mancha se encuentran ocho de las 10 primeras localidades más económicas para comprar una casa.
Los precios de los municipios en los que es más barato comprar una casa contrastan con el valor medio de la vivienda terminada en España, tanto de obra nueva como de segunda mano, que de acuerdo con Tinsa se situó en 1.421 euros por metro cuadrado en los tres primeros meses de 2021, la cifra trimestral más alta desde 2012.
Aunque, por capitales de provincia, San Sebastián es la ciudad más cara para comprar una vivienda, según Fotocasa, con un precio medio de 5.569 euros por metro cuadrado, seguida de Barcelona, con 4.378 euros; Madrid, con 3.903 euros; y Bilbao, con 3.368 euros.
San Sebastián es la capital de provincia más cara para comprar una vivienda,
de acuerdo con Fotocasa
¿Qué se debe analizar de la zona donde se encuentre la casa?
Pueblo o ciudad, costa o montaña. La zona donde se tenga pensado comprar una casa es un aspecto muy relevante, porque de ella van a depender varios factores a los que se debe prestar atención.
Por ejemplo, si se quiere vivir en el centro de Madrid o Barcelona el comprador debe tener en cuenta que estas ciudades tienen unos de los precios de la vivienda más elevados de España, por encima de lo que puede ocurrir a las afueras o en regiones más pequeñas. Además, el tamaño de las viviendas en las grandes ciudades suele ser menor y es más difícil contar con otros espacios como una terraza o un jardín. Mientras que, si se opta por vivir en una zona menos poblada, es posible encontrar un inmueble más barato, con más espacio y otras prestaciones, si bien es cierto que otros servicios como el transporte o la oferta de ocio son más limitados que en el caso de las ciudades.
Por ello, además del precio, antes de adquirir una vivienda se deben analizar los servicios de los que dispone a su alrededor: transporte público, centros de salud, bibliotecas, zonas verdes, entre otros.
Madrid y Barcelona cuentan con los precios de la vivienda más elevados de España
Lo recomendable es analizar varias zonas y no centrarse en una sola para, después, comparar las viviendas que se encuentren en cada una de ellas y conseguir la casa que mejor se ajuste a las necesidades del futuro propietario.
Comprar para invertir: ¿en la costa o en la ciudad?
En 2021, la rentabilidad de la vivienda en España se sitúa en un 6,8%, lo que supone 0,2 puntos más que en 2019, de acuerdo con los datos del estudio realizado por Fotocasa.
El elevado coste del alquiler ha generado un clima en el que comprar una casa para alquilar es muy rentable, un escenario que resulta atractivo para los inversores. De acuerdo con Fotocasa, Navarra (con una rentabilidad del 7,1%), la Región de Murcia (7%), la Comunidad Valenciana (6,9%) y Cataluña (6,8%) son las comunidades autónomas donde es más rentable invertir en vivienda en España.
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En enero de 2021, los datos del Banco de España reflejaban que la rentabilidad bruta por alquiler durante el tercer trimestre de 2020 fue del 3,7%, mientras que la rentabilidad total alcanzó en el mismo periodo el 5,6%.
En cualquier caso, antes de llevar a cabo una operación de este tipo, es aconsejable tener información sobre en qué ciudades es más rentable invertir en vivienda para alquiler. Según Idealista, a finales de 2020 Lérida (8,7%) lideraba el ranking, seguida de Murcia (7,9%), Huelva (7,3%), Castellón de la Plana (7%) y Almería (6,7%). A excepción de Lérida, resulta más beneficioso comprar una vivienda cerca de la costa y en las zonas donde el precio medio por metro cuadrado es más barato.
Lérida, Murcia, Huelva, Castellón de la Plana y Almería son las ciudades más rentables para invertir en vivienda para alquiler, según Idealista
En el lado opuesto se encuentran San Sebastián (3,7%), Barcelona (4,5%), La Coruña (4,5%), Palma (4,6%) y Madrid (4,9%). Estas ciudades, aunque estén situadas en la costa en su mayor parte, no son rentables para el inversor porque algunas cuentan con el precio medio cuadrado más elevado de España, por lo que se dificulta su rentabilidad.
Además, la crisis sanitaria ha cambiado las preferencias de los compradores y el auge de demanda en la periferia de las grandes ciudades hace que las zonas rurales sean más atractivas. La costa siempre será un foco de atracción para los inversores, la zona de Levante, Andalucía, Baleares y Canarias; sin olvidar la apuesta segura que suponen Madrid y Barcelona, con su amplia oferta de empleo y de crecimiento de población. Entonces, ¿dónde es mejor comprar una vivienda como inversión? La respuesta está en las preferencias del comprador, ya que si opta por las grandes capitales contará con una alta demanda pero con una rentabilidad inferior; mientras que en mercados rurales habrá menor número de interesados, pero una mayor rentabilidad.
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