Comprar una vivienda es una de las mayores decisiones que se toman a lo largo de la vida, ya que supone la mayor inversión que realiza una persona. Por ello, antes de embarcarse en esta aventura financiera, hay que informarse correctamente y tener claro el estado de la salud de la economía familiar.
El contexto económico actual está muy condicionado por el impacto negativo derivado de la crisis de la COVID-19. Es un escenario marcado por la incertidumbre, pero en el que se comienza a vislumbrar una recuperación impulsada por las vacunas contra el coronavirus, las buenas perspectivas de crecimiento de los principales organismos nacionales e internacionales y los paquetes de estímulos, como el Fondo de Recuperación Europeo.
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La pandemia ha afectado a la compraventa de vivienda y, con ello, al mercado hipotecario, con la ralentización en el número de operaciones firmadas. En 2020 se constituyeron 333.721 hipotecas, la cifra más baja desde 2017 y 27.750 menos que el año anterior, de acuerdo a los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).
Pero 2021 ha comenzado con datos positivos. En enero de este año se firmaron un total de 27.518 hipotecas, lo que supone un 5,3% más que durante el mes anterior. En este sentido, José Manuel Pedregal, director de Soluciones de Financiación de Banco Sabadell, en el Podcast de Banco Sabadell La decisión de comprar una vivienda pronostica que en 2021 “nos encontraremos con un sector estable, sin crecimiento ni caídas significativas”. Además, subraya que “de cara a la segunda parte del año, esperamos una mejora en el segmento no residente en la medida en que se vaya consolidando un escenario de superación de la pandemia y de reducción de las restricciones de movilidad”.
Tipos de hipoteca
A la hora de contratar una hipoteca, hay tres aspectos fundamentales a tener en cuenta: el capital, el interés y el plazo. El capital es el dinero que la entidad financiera presta al comprador; el interés, que puede ser fijo o variable, es el porcentaje que se debe pagar al banco por el dinero prestado; y el plazo es el tiempo en el que se firma que se devolverá el capital prestado más los intereses.
Las hipotecas se pueden clasificar atendiendo a distintas variables, pero el criterio más común es dividirlas en función del tipo de interés. Así, existen:
- Hipoteca fija: el tipo de interés no varía durante todo el periodo de pago de la hipoteca, es decir, las cuotas son siempre las mismas y no cambian en función de las variaciones que puede experimentar el euríbor, el principal índice de referencia de las hipotecas.
- Hipoteca variable: las cuotas mensuales varían en el periodo de revisión del tipo de interés que se aplica cuando se produce la revisión, que suele ser el euríbor. Si el euríbor baja, las cuotas también serán menores y viceversa.
- Hipoteca mixta: estas combinan un periodo con un interés a tipo fijo con otro variable, en el que las cuotas se mantienen fijas en los primeros años del plazo de amortización para pasar a ser de interés variable más tarde.
En 2020 se constituyeron 333.721 hipotecas, la cifra más baja desde 2017
y 27.750 menos que el año anterior
Además, las hipotecas también se pueden dividir en función de su cuota:
- Sistema de amortización francés: se trata de un sistema de cuotas mensuales constantes, salvo en el caso de las hipotecas a tipo variable, cuyas cuotas mensuales se recalculan cada año o semestre en base a la evolución del euríbor.
- Cuota blindada: a pesar de que la hipoteca sea a tipo variable, la cuota se mantiene siempre constante y lo que varía es el plazo. Es decir, si el tipo de interés aumentara, el plazo de amortización será mayor y viceversa.
- Cuota final: un porcentaje de la deuda pendiente se paga en la última cuota.
- Interest-only: durante toda la vida del préstamo no se amortiza capital y solo se pagan intereses. Al finalizar el plazo, el cliente tiene que devolver al banco la deuda que contrató.
- Cuota creciente: la cuota crece un porcentaje fijo cada año además de la variación normal en cada revisión.
Las entidades bancarias suelen clasificar estos préstamos en función de los clientes a los que van dirigidas, ofreciendo diferentes ventajas a cada perfil, como las hipotecas para jóvenes (con edades inferiores a los 30 o los 35 años) o las hipotecas para no residentes (segundas residencias de clientes en el extranjero).
En realidad, la oferta de hipotecas en el mercado es muy amplia, por lo que es muy fácil encontrar la que mejor se adapte a la situación financiera de cada persona.
¿Qué hipoteca elegir?
“La decisión menos importante es qué hipoteca vas a contratar, sino que lo más relevante es que encaje en tu proyecto vital, porque la hipoteca no es el fin, es un medio”, explica Pedregal.
Si bien una hipoteca es un medio para adquirir una vivienda, esta se concede mediante un préstamo que se alargará, previsiblemente, durante unos 30 años. Es este sentido, es importante conocer cuál es la salud financiera del comprador y qué necesidades futuras pueden existir, ya que se trata de una decisión que le acompañará durante un largo periodo y que tendrá un impacto mensual en la economía familiar. La pregunta que más se suelen hacer los clientes es: ¿hipoteca a tipo fijo o a tipo variable?
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De acuerdo con Pedregal: “Para una familia, una deuda tan importante como es la hipotecaria, normalmente lo recomendable es adquirirla a un interés fijo, lo cual permite asegurar que la carga de esa cuota no va a variar. El componente especulativo sobre la situación de los tipos de interés, si suben o no suben, escapa a la capacidad de maniobra de una economía familiar. Es más potente un interés a tipo fijo por la seguridad”.
"Es más potente un interés a tipo fijo por la seguridad”
Lo cierto es que ninguna es mejor que otra y la elección depende de las preferencias personales de cada persona y del contexto en el que se firman. De hecho, a lo largo de 2020 se ha apreciado un cambio en los tipos de préstamos hipotecarios y ahora se prefieren los de tipo fijo, mientras que antes la mayoría de hipotecas que se firmaban en España eran a tipo variable.
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En 2009, las hipotecas a tipo fijo representaban menos del 3% del total de operaciones constituidas cada mes, según el INE, mientras que en enero de 2021 supusieron el 51,2% de las transacciones, frente al 48,8% de las de tipo variable. En total, en 2020 el 49,2% de las hipotecas que se firmaron fueron a tipo fijo.
Un cambio de tendencia que se explica por la situación económica actual derivada de la pandemia de la COVID-19, ya que los clientes prefieren atenerse a unas mensualidades fijas dado el contexto de incertidumbre. Con todo, el propio Banco Central Europeo (BCE) ya adelantó que no cambiará los tipos hasta, por lo menos, 2022 y seguirá con sus políticas de estímulos, por lo que "el próximo año será un gran momento para pedir una hipoteca”.
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Tipo fijo vs. tipo variable: ventajas e inconvenientes
Las hipotecas a tipo fijo aportan estabilidad y seguridad. Las cuotas no varían durante todo el plazo y el propietario sabe todos los meses qué cantidad tiene que pagar. Como contrapartida, cuando se contratan estas hipotecas el tipo de interés suele ser más elevado y el plazo máximo de amortización más reducido.
Las hipotecas a tipo variable no incluyen comisiones por riesgo de tipo de interés
Por el contrario, en las hipotecas a tipo variable las cuotas mensuales están sujetas a las fluctuaciones del mercado. Aquí, el riesgo es que el euríbor se incremente en gran medida, como ocurrió en la crisis de 2008, cuando este indicador alcanzó máximos históricos. Por el contrario, las hipotecas a tipo variable no incluyen comisiones por riesgo de tipo de interés, tienen plazos de amortización más amplios y no dependen de productos como seguros de vida y de hogar.
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Lo cierto es que cada hipoteca tiene sus ventajas y sus inconvenientes y el cliente es quien tiene la última palabra. Para elegir la mejor hipoteca hay que dejarse aconsejar por los expertos, ser conscientes de la situación financiera y del proyecto de vida particular, siendo realistas y teniendo siempre en mente que una hipoteca es un préstamo a largo plazo.
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