El litoral oriental malagueño de La Axarquía y la costa gaditana comprendida entre los municipios de Tarifa y Conil de la Frontera son las únicas zonas andaluzas que se muestran una "clara recuperación" en el mercado de la vivienda vacacional de 2017, según el informe 'Vivienda en costa 2017' elaborado por la consultora Tinsa.
El documento, presentado este jueves por el coordinador de negocio de Tinsa, Antonio García Gallego, y el coordinador técnico de negocio de Tinsa, Rafael Jiménez; destaca que 28 municipios de la comunidad (68%) han aumentado el precio de sus viviendas respecto al año anterior, frente al aumento del 20 por ciento registrado en 2016. Al tiempo, las compraventas han crecido un 6,3 por ciento.
EL informe clasifica en cuatro categorías la situación del mercado de vivienda vacacional. En "clara recuperación" se encuentran Tarifa-Conil y La Axarquía; mientras que con "indicios de recuperación" están Vera-Carboneras (Almería), Torremolinos-Mijas y Marbella-Manilva (Málaga), y Chiclana-Puerto Real y Sotogrande (Cádiz).
En "próximas al suelo" están Pulpí-Cuevas de Almanzora, Níjar-Aguadulce y Roquetas-Adra, en Almería; Albuñol-Almuñécar, en Granada, Chipiona-Sanlúcar y Línea de la Concepción, en Cádiz; Mazagón-Islantilla y Ayamonte-Isla Cristina, en Huelva. Por último, Algeciras (Cádiz) es la única zona que se encuentra "aún en ajuste".
PRECIOS
Entre el primer trimestre de 2016 y el primer trimestre de 2017, los valores evolucionaron de forma positiva en 28 de los 41 municipios andaluces de costa analizados en el informe, frente a los 20 del año pasado. También aumenta el número de localidades con crecimientos superiores al cinco por ciento, que pasan de ocho a 15.
Mojácar, con una subida interanual del 17,3 por ciento en el primer trimestre del año, es el enclave con mejor evolución de Andalucía; seguido de Manilva (15%) y San Fernando (12,4%). El grupo de mayores incrementos en el último año lo completan Marbella (11,3%) y Almuñécar (9,5%). En el lado opuesto, los municipios con mayor caída son Vejer de la Frontera (-11,3%), Lepe (-10,6%), Punta Umbría (-8,9%), Chipiona (-7,7%) y Algeciras (-4,8%).
Según ha explicado García Gallego, el mercado en los municipios costeros es "muy heterogéneo", agregando que "la vivienda más próxima al mar tiene, normalmente, un mejor comportamiento que el de las zonas del municipio localizadas más hacia el interior".
Los descensos en comparación con precios máximos se localizan mayoritariamente en las provincias de Almería y Huelva, aunque es Casares (Málaga) con un 62,2 por ciento de caída el que refleja la mayor brecha respecto a 2007. Se trata, según han detallado, "del mayor ajuste a nivel nacional entre los municipios de costa analizados en el informe". Tras Casares, también arrastran fuertes caídas desde máximos El Ejido (Almería), con un ajuste del 55,6 por ciento, Ayamonte, del 54,7 por ciento.
Además, Marbella ha ampliado su diferencia de precio del metro cuadrado más caro de Andalucía respecto al segundo más elevado, Tarifa. La localidad malagueña mostraba en el primer trimestre de 2017 un precio medio de 2.074 euros por metro cuadrado, frente a los 1.958 de la gaditana. Tras ellos, se sitúan como los municipios de costa más caros de la costa andaluza la ciudad de Cádiz, con 1.835 euros por metro cuadrado; y Nerja, con 1.782 euros por metro cuadrado.
En este sentido, el producto en primera línea tiene su mercado propio. El informe muestra que se alcanzan entre los 6.000 y 7.000 euros por metro cuadrado en Marbella y oeste de Estepona; entre 3.000 y 3.500 euros por metro cuadrado en Tarifa; y entre 2.200 y 2.500 euros por metro cuadrado en Matalascañas y Punta Umbría.
Los precios medios más baratos se localizan en Motril (933 euros por metro cuadrado), Huelva capital (982 euros por metro cuadrado) y Roquetas de Mar (1.012 euros por metro cuadrado).
En cuanto a las previsiones de precios para el 2017, los consultores han estimado que en torno al 51 por ciento de los municipios continuarán con una tendencia al alza "siempre que se mantenga la situación económica".
OFERTA Y DEMANDA
Los núcleos donde todavía existe un importante 'stock' de obra nueva vacacional son Sotogrande, Aguadulce (Granada), El Toyo (Almería), Roquetas de Mar, Vera y Vélez-Málaga; así como la macrourbanización 'Costa Esuri', en Ayamonte, que está en manos de las entidades financieras. Por el contrario, la proporción de 'stock' de obra nueva se encuentra escaso o inexistente en Tarifa, Marbella, Nerja, Rincón de la Victoria y la costa de Granada.
Así, han detallado que el mercado vacacional es fundamentalmente de segunda mano, y entre las zonas donde el alquiler tiene un mayor protagonismo que la compra destacan la costa oriental de Almería, el litoral granadino y La Axarquía.
En cuando a la demanda, las compraventas en los municipios analizados se incrementaron un 6,3 por ciento en 2016, hasta alcanzar 41.654 operaciones según datos del Ministerio de Fomento. La costa de Almería (9,3%) y la de Málaga (7,8%) experimentaron los mayores crecimientos en número de transacciones en 2016.
Málaga capital, con 5.523 transacciones y crecimiento del 15,6 por ciento interanual; Marbella, con 4.001 y (-9,8%); y Mijas, con 2.506 compraventa (+5,6%) concentraron el mayor número de operaciones. Excluyendo a capitales de provincia, Marbella es el segundo municipio con mayor número de compraventas de la costa española por detrás de Torrevieja (Alicante).
El comprador extranjero realizó el 37,7 por ciento del total de compraventas de la provincia de Málaga en 2016, frente al 39,4 por ciento que supuso el año anterior. La presencia extranjera en la provincia de Málaga duplica la media de Andalucía, que fue del 17,8 por ciento en 2016.
ACTIVIDAD
El número de visados de obra nueva en los municipios costeros de Andalucía con más de 10.000 habitantes se incrementó un 53 por ciento en 2016 respecto al año anterior, hasta 3.739 licencias, según los datos del Ministerio de Fomento.
Aunque el grueso de los visados se concentra en la costa de Málaga, con 2.102 permisos (+38%), han destacado una reactivación "notable" en Almería, donde casi cuadruplicaron el número de visados en 2016 hasta los 707 visados.
La estadística confirma que Málaga se consolida como uno de los focos de actividad promotora en el litoral español, siendo la capital el tercer municipio de costa en España que más visados de obra nueva registró en 2016, con 789 licencias; por detrás de Barcelona capital (1.559) y de Orihuela (Alicante) con 1.038 visados.
En cuanto al nivel de actividad, el 63 por ciento no ha hecho efectiva estas reactivaciones de obras, aunque han destacado focos en los que sí se encuentran activos como la Costa del Sol, la almeriense o la gaditana. Así, las ejecuciones están impulsadas principalmente por promotores locales con recursos propios, autopromoción de viviendas, promotores locales asociados a fondos extranjeros, y entidades financeras. La promoción a través de fondos extranjeros no llega al dos por ciento.
SUELO
Las transacciones de suelo siguen siendo "escasas", según desprende el informe, aunque en zonas costeras como Rincón de la Victoria, Nerja, Torrox y Torre del Mar (Vélez-Málaga) donde se observa "algo más de movimiento acompañado de incrementos de precios, principalmente en parcelas pequeñas para un reducido número de viviendas e incluso parcelas unifamiliares", ha detallado Jiménez.
Al tiempo, debido a la falta de suelo disponible en Marbella, las promociones se están trasladando a los pueblos limítrofes, como Estepona y Benahavís. También se ha realizado alguna transacción de suelo en Tarifa y en Atlanterra, con vistas a iniciar promociones a medio o largo plazo.
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