La banca deberá cambiar gratis la hipoteca variable a fija al tercer año

La reforma hipotecaria que ultima el Gobierno busca facilitar la migración de préstamos de tipo variable a fijo para ayudar a las familias a ‘blindar’ la cuota de amortización cuando el euríbor comience a repuntar. Para transformarlo se requiere un acuerdo previo entre las partes, donde el banco tendrá que renunciar a la comisión de cancelación cuando el crédito tenga una vida superior a los tres años y solo podrá cobrar el 0,25% si su antigüedad es inferior. Si no hubiese acuerdo sobre el cambio, la entidad se expone a que el cliente busque mejor solución en un banco competidor.

La ley de crédito hipotecario, que el Ministerio de Economía tiene lista para trasladar al Consejo de Estado, abarata el juego íntegro de costes que acompañan a una novación, ya que prevé una bonificación del 90% en los gastos de escritura y registrales. Se trata de partidas, en todo caso, limitadas. La parte clave de la reforma es el tijeretazo acometido a las tarifas bancarias dado que se aplican al capital pendiente de pago. “Un 0,25% en una hipoteca de 120.000 euros es mucho dinero”, señalan fuentes del Ministerio de Economía.

A pesar de la exitosa prescripción actual de productos a tipo fijo -más del 40% de los nuevos contratos se realizan en bajo esta tipología-, el 95% de las hipotecas existentes continúan siendo a tipo variable y sujetas, por tanto, a la evolución futura del precio del dinero. En la actualidad la banca cobra una comisión por novación que oscila entre el 0 y 1% del capital pendiente de repagar, dependiendo del atractivo que ofrezca el cliente. En el caso de subrogaciones -lo que normalmente implica un cambio de banco- la tarifa permitida por la ley oscila entre el 0,25 y 0,5%, en función de la antigüedad de la operación.

La nueva ley hipotecaria, cuya entrada en vigor dependerá del trámite parlamentario, va más allá de la directiva europea que traspone en materia de protección del consumidor para evitar una repetición de la avalancha de casos que inundan los tribunales por casos ligados a las hipotecas -cláusulas suelo, los gastos de constitución del préstamo o el vencimiento anticipado-.El notario se expone a sanciones por mala venta

Se refuerza toda la cadena de formalización del préstamo y hará descansar sobre la espalda de notarios y registradores que la operación llegue a término solo si la comercialización fue la correcta. En los últimos años han proliferado las resoluciones judiciales contra cláusulas consideradas abusivas por su inclusión en la hipoteca sin el conocimiento real del cliente, donde el papel del fedatario público no se ha considerado suficiente para garantizar que sabían a qué se comprometían al firmar el contrato.

Ahora esa 'invisibilidad' cambiará de manera radical. Antes de firmar el contrato, el banco estará obligado a entregar una ficha precontractual con advertencias sobre todas las cláusulas “potencialmente peligrosas” o de difícil comprensión. El documento incluirá simulaciones sobre las evoluciones de los tipos y un desglose de qué gastos de constitución acarrea y cómo se reparten. Aún siendo los costes de constitución el último foco de conflictivida y discrepancias en los tribunales, el Gobierno evita asignar partidas, pero obliga a dar máxima transparencia. Y con todo este dossier, el cliente acudirá al notario para que, de manera gratuita, le informe sobre el préstamo y dejar constancia manuscrita de que entiende los riesgos y obligaciones.

En el momento de estampar la rúbrica notario y registrador estarán obligados a rehusar contratos que incluyan cláusulas abusivas, con su repudio o exigiendo removerlos; y a verificar que se ha cumplido con el proceso de comercialización exigible. Se exponen, por vez primera, a incurrir en una infracción en caso de desatender a dichas funciones, castigo ideado para garantizar que el cliente conoce bien qué firma. Para facilitar la labor, los Ministerios de Economía y Justicia trabajan en la identificación de un listado de cláusulas proscritas que arrancará con las tumbadas por abusivas en los tribunales.Endurece las condiciones para ejecutar desahucios

La ley pondrá coto a los intereses moratorios, con la fijación de un techo en tres veces el precio legal del dinero, y endurece las condiciones a la banca para decidir desahucios. Si hasta ahora era necesario que un cliente acumulase tres cuotas impagadas para que se pudiese activar la maquinaria de ejecución de la deuda, ahora deberá acumular impagos por una cuantía igual al 2% del total del capital pendiente de amortización si los problemas se producen los primeros diez meses de vida de la hipoteca y del 4% si falla en el repago en fechas posteriores.

Para evitar contrataciones marcadas por políticas comerciales y abusos en la venta de productos, las nuevas reglas barrerán con los incentivos que fomentan la prescripción de hipotecas e impedirá a las entidades ofrecer otros productos vinculados al crédito en un pack indivisible.

Solo se permitirán las ofertas ‘vinculadas’ donde el Banco de España constate que hay un beneficio claro para el usuario que las suscriba. En el resto obligará a cambiar el marketing de las entidades. Las entidades estarán autorizadas a proponer paquetes de productos asociados al préstamo, cuya contratación en bloque abarate el préstamo, pero desglosando qué coste acarrea suscribirlos de forma independiente. Empodera, por tanto, al cliente, que ahora estará capacitado para ver si le merece la pena cargar con los seguros o productos de inversión incluidos para abaratar el crédito o si es mejor contratarlo a otro proveedor.