Corría el año 2008 y a pesar de que el poderoso sector financiero estadounidense se tambaleaba por el estallido de la burbuja de las hipotecas 'subprime' el recién reelegido Gobierno socialista de José Luis Rodríguez Zapatero entendió que la cosa no era tan grave como para aparcar sus prioridades de política económica. Una de ellas era facilitar el acceso de los españoles a una vivienda en propiedad en condiciones más asequibles que las que ofrecía un mercado en la cresta de la ola de la burbuja inmobiliaria y con ese objetivo el Consejo de Ministros aprobó en octubre un ambicioso plan de adquisición de suelos de titularidad privada dotado con 300 millones de euros para desarrollar viviendas con algún tipo de protección a través de la sociedad estatal Sepes.
En cosa de dos meses, el Ejecutivo empleó 200 de esos 300 millones de crédito presupuestario. Algo más de 80 millones fueron a financiar la adquisición de un puñado de suelos de propietarios privados en localidades como Ibi (Alicante), La Armunia (León) o Linares (Jaén); y los 112 millones restantes acabaron en las arcas del Ministerio de Defensa tras la adquisición de cuatro antiguos cuarteles militares en Madrid, Valencia y Sevilla. Semanas después sobrevino la crisis con toda su crudeza y los terrenos adquiridos a precio de burbuja se quedaron en el balance de Sepes con pérdidas de valor que en algunos casos superaron el 90% del precio de compra, según la información oficial proporcionada por la sociedad estatal de gestión de suelos.
Una década después parte de esos suelos siguen sin desarrollar o con un grado de desarrollo escaso, circunstancia que ha aprovechado el ministro de Fomento, José Luis Ábalos, para rescatar algunos de esos terrenos olvidados e integrarlos en el 'Plan 20.000 viviendas', el gran proyecto del Gobierno para desarrollar un parque público de alquiler en España.
De los seis ámbitos urbanísticos en los que el Gobierno pretendía empezar a actuar con los 21,58 millones de euros dotados para el ejercicio de 2018, tres de ellos proceden del fallido plan de adquisiciones de suelo del Gobierno Zapatero. Se trata del Cuartel de Artillería de Sevilla y del Cuartel de Ingenieros y el Parque de Artillería de Valencia. Los terrenos fueron adquiridos en 2008 por Sepes al Ministerio de Vivienda por un valor agregado de más de 54 millones de euros y según la última estimación efectuada por Sepes, y validada por Tinsa, su valor actual no llega a 30 millones, es decir, que han perdido un 45% de su valor.
Las condiciones establecidas en el plan aprobado por el Ministerio de Fomento hace ahora un año señalan que esta dotación presupuestaria asumirá "la urbanización de los ámbitos urbanísticos hasta la adquisición de la condición de solar, los proyectos y en su caso concursos de proyectos, la promoción y cualquier otra actividad inherente al proceso de construcción de las viviendas referidas sobre dichos sueldos, incluidas las tasas, impuestos y cargas tributarias, así como los gastos generales de la propia entidad", según se puede leer en la información proporcionada por Sepes. Dicen también que los recursos presupuestarios asociados al 'Plan 20.000 viviendas' incluirán "la compensación por el valor del suelo", sin especificar si esa compensación se ajustará a su valor actual o al valor de adquisición que Sepes abonó en su día.
En un caso o en otro, su puesta en actividad permitirá a la Entidad Pública Empresarial de Suelo (Sepes) recuperar al menos una parte de los fondos invertidos hace una década cuando el Gobierno Zapatero quiso convertir esos terrenos en viviendas de protección pública. Ello, siempre y cuando el Plan tenga el recorrido con el que se planteó. El Ejecutivo de Pedro Sánchez consiguió en 2018 mover los créditos presupuestarios asignados a vivienda para 'rascar' 21.58 millones para su proyecto estrella, pero la no aprobación del proyecto de Presupuestos de 2019 y las dificultades para formar un Gobierno condicionan muy seriamente los objetivos de un proyecto que pretendía invertir 431 millones de euros en desarrollar un parque de vivienda de alquiler entre 2018 y 2021.
El asunto no es irrelevante, especialmente para la salud financiera de la sociedad estatal Sepes que ha visto como su cartera de suelos se ha devaluado un 46% respecto al valor de adquisición de los terrenos, con casos concretos en los que esa devaluación llega a ser hasta del 93%. En el último año, sin embargo, la cartera de terrenos de la sociedad estatal se ha revalorizado en diez millones de euros, principalmente gracias a las renovadas expectativas de desarrollo urbanístico de la 'Operación Campamento' alentadas por la exalcaldesa de Madrid Manuela Carmena.
En los últimos tiempos, Sepes también ha recibido alguna que otra buena noticia desde el flanco fiscal. La sentencia sobre la aplicación del Impuesto Municipal sobre la Plusvalía que limitaba su radio de acción a las operaciones en que hubiera un incremento real de valor se tradujo en una reversión de dos millones de euros en la estimación de deterioro de los terrenos adquiridos por la sociedad estatal.
El 'Plan 20.000 Viviendas' del Ministerio de Fomento constituye desde ese punto de vista una inyección de oxígeno para la sociedad no sólo porque el plan preveía desarrollarse a partir de los terrenos de la cartera de suelos de Sepes sino porque también daba la opción a la empresa estatal de no traspasar sus terrenos "cuando los fondos aportados por el Ministerio resulten insuficientes para compensar sus gastos".
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