¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra y a quién beneficia?

El mercado inmobiliario continúa en auge, con precios en máximos, incluso superiores a las cifras previas a la crisis. Un estudio de la Fundación BBVA y el Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas (Ivie), reveló que el precio del alquiler se había encarecido un 10,6% respecto al estallido de la burbuja inmobiliaria, mientras que el precio de venta, pese a que continúa al alza, no ha recuperado las cifras previas y, entre estos dos períodos, ha caído casi un 11%.

Esta situación, impulsada además por la evolución del Euríbor negativo favorable para las hipotecas, debería incrementar la apuesta por la compra en lugar del alquiler. Sin embargo, la inestabilidad actual en España y la todavía reticencia de las entidades bancarias para abrir por completo el grifo de la financiación hacen dudar a los posibles compradores. Como alternativa ante este escenario existe el alquiler con opción a compra, ¿en qué consiste y a quién beneficia? Estos son sus pros y contras.

El alquiler con opción a compra es una opción recurrente para aquellos que deseen tener una vivienda en propiedad pero no tienen el capital necesario, o no consiguen financiación, para hacer frente a la entrada. Jesús Duque, vicepresidente de la red Alfa Inmobiliaria, señala que esta alternativa beneficia tanto a inquilinos como propietarios porque “ambas partes se aseguran, porque así lo pactan, comprar y vender una vivienda concreta en un periodo de tiempo y en un precio determinado”.

Mira también

¿Cómo es el inquilino español? Tiene treinta años y un contrato indefinido

En concreto, ambas partes determinan el precio al que se comprará la vivienda, que no se podrá modificar, y el momento en el que se producirá la compra-venta. No obstante, puede adelantarse el momento de compra, aunque no retrasarse. Mientras tanto el inquilino ingresará mensualmente la renta del alquiler, que se irán descontando del precio final. Este importe, que también se fijará en el contrato, sí que se podrá modificar de acuerdo al IPC si el propietario lo establece.

La firma de este contrato resultará más o menos beneficiosa en función de la evolución del mercado inmobiliario. Al dejar preestablecido el precio de venta, en caso de una subida de los precios de la vivienda el vendedor pierde la opción de vender a un precio mayor. No obstante, es habitual que, al inicio, se desembolse una cantidad mayor de la que suelen ser las fianzas de los contratos de alquiler estándar. De esta forma el propietario-vendedor se protege en caso de que su vivienda se revalorice.

Desde el punto de vista del inquilino y comprador, la opción es beneficiosa porque le permite ahorrar y ganar tiempo para comprar una vivienda de la que, mediante el alquiler, ya está pagando mensualidades.

Otra de las cuestiones que hay que tener en cuenta a la hora de firmar cualquier contrato es su fiscalidad. Desde Red Alfa señalan que, en ese sentido, el inquilino “a la hora de escriturar tiene la ventaja de pagar menos de lo que habría tenido que pagar al principio, cuando empezó con el alquiler con el que se ha ido restando mensualidades”. Esto repercute positivamente en los intereses que tendrá que abonar al banco en caso de recurrir a una hipoteca para hacer frente a la compra. Además, durante el tiempo que dure el alquiler, el inquilino puede beneficiarse de las ayudas al alquiler, si cumple los requisitos exigidos.

El propietario y futuro vendedor también cuenta con ventajas a nivel impositivo. Mientras alquile tendrá que declarar las rentas que reciba de su inquilino. Rentas que harán que el valor final de la vivienda, cuando se escriture la operación de compra-venta, sea inferior, y con él también sea más bajo el pago que tuviera que hacer por una, si la hubiera, plusvalía (el impuesto que grava el aumento de valor de un inmueble desde que una persona la compra hasta que la vende).