Alquileres comerciales: estas son las claves para montar tu propio negocio

Si estás pensando en crear tu propio negocio una de las primeras cuestiones que tendrás que valorar es si vas a establecer una oficina donde desarrollar la actividad y si para ello vas a adquirir un local en propiedad o lo vas a alquilar. En caso de alquilar un local es importante que conozcas qué requisitos tiene que cumplir el lugar y cuáles son los derechos, así como las obligaciones, que implica la firma de un contrato de arrendamiento.

Los alquileres comerciales están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos, donde se incluyen como arrendamientos de uso distinto del de vivienda. La normativa recoge que este tipo de alquileres "se rigen por la voluntad de las partes", es decir, da libertad a arrendador y arrendatario para que concuerden las condiciones del contrato, siempre que haya igualdad entre ambas partes.

Sin embargo, no siempre quedan clarificadas todas las situaciones que pueden suceder, por ello la Ley establece ciertos derechos básicos para ambas partes que deberán cumplir si no especifican lo contrario en la firma. En primer lugar, en caso de enajenación del espacio alquilado, el nuevo arrendatario queda subrogado a las condiciones firmadas por el primero.

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Por otra, si en el local alquilado se realiza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar o ceder el contrato a un tercero sin el consentimiento del arrendador, aunque notificándoselo en el plazo de un mes, de nuevo siempre que no se especifique lo contrario en el contrato. Pese a que no puede vetar estas situaciones, el arrendador tiene derecho a incrementar la renta en un 10% si se produce un subarriendo parcial o un 20% en caso de subarriendo total o cesión del contrato.

A este respecto es conveniente que, si el arrendatario es una persona jurídica, en el contrato aparezcan todos los titulares de la actividad y aclarar las consecuencias en caso de escisión, fusión o transformación de la sociedad. Aunque la normativa establece que "no se reputará cesión", sí que permite al arrendador incrementar la renta un 20%, si no se acuerda otra cosa en el contrato.

Como ocurre en otros contratos de arrendamientos, si el propietario desea vender el espacio alquilado, deberá ofrecérselo en primer lugar al arrendatario, especificándole el precio y las condiciones. El arrendatario tiene 30 días para decidir al respecto.

La no renovación del contrato puede producirse siempre que una de las partes lo quiera, pero si el arrendatario realiza una actividad comercial de venta al público en el espacio alquilado y es el arrendador quien no desea renovar, el inquilino podría ser indemnizado. Para ello, debe llevar ejerciendo la actividad comercial al menos 5 años y con cuatro meses de antelación debería haber manifestado su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años y por una renta de mercado.

La ley reconoce esta compensación siempre que de alguna forma el arrendador o un nuevo arrendatario se pudieran beneficiar de la clientela obtenida por el antiguo arrendatario, o alternativamente, de los gastos de traslado y de los perjuicios derivados del mismo, cuando el arrendatario se vea obligado a trasladar su actividad.

La cuantía de la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad, si el arrendatario inicia la misma actividad en el mismo municipio dentro de los seis meses siguientes a la expiración del contrato. Si por el contrato el arrendatario no iniciara la misma actividad en ese plazo y en el espacio alquilado sí se desarrollase la misma actividad, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.