Dónde invertir para ganar dinero con el alquiler... con una rentabilidad en declive

El precio del alquiler de vivienda ha tocado techo. Esta es la conclusión general que se obtiene de los datos hechos públicos en los últimos días como consecuencia del cierre del ejercicio 2019. Los crecimientos a doble dígito han quedado atrás y se ha establecido, a fin de noviembre, en una media nacional del 5,5% interanual, según datos de Fotocasa. Esto ha hecho que la rentabilidad bruta de las inversiones en vivienda para destinarla al arrendamiento también se haya visto afectada. Así, este indicador pierde algo más de dos puntos con respecto a 2018, llegando al 7,5% de media, de acuerdo con los datos de Urban Data Analytics para Sociedad de Tasación.

Pese a todo ello, y debido a los diferentes ritmos que existen en el mercado inmobiliario nacional, la rentabilidad bruta -entendida como la relación entre el precio de compra y el alquiler, sin tener en cuenta gastos de mantenimiento y operativos- dista en varios puntos porcentuales entre unas y otras provincias. Más allá de esta cifra, también hay que tener en cuenta el riesgo que implica la inversión en función de la situación concreta que viva el sector en cada zona. 

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Así, las provincias en las que mejor se ha comportado este indicador son Lleida, en la que la rentabilidad bruta llega al 9,4%; Toledo, que marca a cierre del ejercicio una cifra de 8,4%; y Valencia, con un 8,04%. En el lado contrario se encuentran Baleares, con un 5,2%, cifra que comparte con Vizcaya y Guipúzcoa. En este mapa se pueden observar las diferencias entre unas y otras provincias: 

Las zonas en las que el mercado del alquiler es más dinámico, aquellas que cuentan con más operaciones, y en las que por tanto el riesgo de invertir es menor son, según el informe de Urban Data Analytics para Sociedad de Tasación, Madrid y Zaragoza. También son consideradas provincias con poco riesgo Santa Cruz de Tenerife y Murcia. En el lado contrario, aquellas en las que el 'peligro' es mayor, se sitúan Teruel y Asturias, zonas en las que el volumen de mercado en alquiler ronda el 30%.

Si se cruza la alta rentabilidad con un limitado riesgo de alquiler, destacan las provincias de Sevilla, que ha aumentado un 7%. También destacan las grandes zonas metropolitanas, como Madrid y Barcelona, cuyos rendimientos se sitúan por debajo de la media del 7,5%, quedándose en el 6,9 y el 7,07%, respectivamente, pero cuentan con mercados bastante activos, lo que reduce el riesgo.

Cada zona es completamente diferente en cuanto a características de vivienda y de mercado, por lo que una tipología que funcione en una ciudad y ofrezca grandes rentabilidades puede no hacerlo en otras. En este sentido, desde Urban Data Analytics recomiendan la adquisición para arrendamiento de viviendas más pequeñas en Barcelona, medianas en Sevilla, y otras más grandes en Salamanca o Las Palmas. 

En concreto, en el caso de la Ciudad Condal recomiendan una superficie de alrededor de 55 metros cuadrados, lo que supondría un ticket medio de 994 euros al mes. La rentabilidad para este activo sería del 7,6% tras sufrir una subida anual del 2,2%, superior a la media provincial. A todo ello se une el "riesgo leve" que supone invertir en vivienda para alquiler en esta zona de país. 

Viviendas con una superficie media, de alrededor de 85 metros cuadrados y dos dormitorios, es la recomendación de estos expertos para obtener buenos retornos en Sevilla. Un ticket medio de unos 696 euros al mes y una rentabilidad de alrededor de un 7,1% tras conseguir un aumento del 1,4% en el último año. También encasillados en "muy poco riesgo" sitúan los activos de alrededor de 120 metros cuadrados en Salamanca y Las Palmas de Gran Canaria. En el caso del primero, se podría obtener una renta de unos 743 euros el metro cuadrado -lo que da como resultado un 5,3% de rendimiento de la inversión- que aumentaría hasta los 870 euros al mes en el caso de la provincia canaria -un 5,7% de rentabilidad-.