Los contratos de vivienda vitalicios, una suerte de alquiler de por vida, son una realidad en Portugal desde este viernes, tras la entrada en vigor del decreto-ley que aprobó el Gobierno luso hace casi un año. La medida reconoce el denominado Derecho Real de Vivienda Duradera y establece el derecho a residir de forma vitalicia en una vivienda ajena a través de la firma de un contrato entre el propietario y el inquilino, con el pago de un depósito inicial de entre el 10% y el 20% del valor de la casa, así como de una prestación mensual.
La medida busca dar estabilidad residencial en el mercado, en el que se da una situación similar a la española con precios y alquileres cada vez más altos y escasa oferta ante la gran demanda. Pero, ¿estos contratos vitalicios se podrían aplicar a España según la normativa actual?
La ley de Arrendamientos Urbanos que rige esta cuestión establece "la libertad para pactar la duración del contrato". De esta manera, la normativa regula la duración mínima pero no establece un tope máximo. Pese a ello, el Código Civil, en su artículo 1543, determina que el arrendamiento de cosas "por tiempo determinado y precio cierto", de manera que en el contrato se deberá establecer la fecha de finalización exacta.
Josep Térmens, de AboadosArrendamientos, explica "de 1920 a 1995 existió el contrato de duración vitalicia, los contratos de renta antigua, pero en la actualidad debe tener una duración por un tiempo determinado". No obstante, no existe tope máximo, por lo que el contrato "puede ser muy largo, de hasta 55 años" se conocen, señala.
En el caso de los contratos de larga duración cobra especial importancia el futuro del arrendamiento en caso de fallecimiento del inquilino. La normativa establece el derecho de subrogación para los familiares más directos del inquilino, en caso de "muerte del arrendatario". No obstante, el artículo 16.4 permite la inclusión de una cláusula para eliminar el derecho de subrogación. Eso sí, siempre que el fallecimiento se produzca transcurridos los primeros cinco años o siete si el arrendador es persona jurídica o que el arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad, o a los siete años si el arrendador fuese persona jurídica.
Igualmente, diferentes sentencias se han pronunciado en contra de la validez de los contratos con duración indeterminada o que se estipula a perpetuidad o por una cantidad de años que no podrá asumir una persona en vida. Pero en estos casos no se invalidaría el contrato, sino que el juez estipulará la duración según las características y condiciones que considere.
Propuesta del Gobierno portugués
Pese a que se trata de una opción no válida a nivel legal, si estuviera permitida presenta ciertas desventajas, especialmente, de cara al arrendador, quien no podrá recuperar su vivienda durante un largo período de tiempo. Además, en la Ley de Arrendamientos Urbanos se reconoce la posibilidad de que el propietario interrumpa el contrato, sin que se produzca una irregularidad por parte del inquilino, solo si necesita recuperar la vivienda para hacer uso de ella como residencia habitual y siempre que haya transcurrido un año de la firma del contrato.
De hecho, la medida aprobada por el Gobierno portugués incluye incentivos precisamente para los propietarios. El real decreto establece que estos contratos vitalicios, que solo los puede finalizar el inquilino una vez firmados, cuentan con el pago de un depósito inicial de entre el 10% y el 20% del valor de la casa, además de la prestación mensual. Además, este importe mensual se actualizará de acuerdo a la inflación. Pese a ello, el Gobierno socialista matizó que el régimen "ni es un alquiler ni se trata de tener propiedad sobre la propia casa".
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