(ampliación) andalucía pone en marcha su propia ley contra los abusos en la contratación de hipotecas

La Junta de Andalucía aprobó este martes poner en marcha la tramitación de la futura ley contra los abusos en la contratación de préstamos hipotecarios. En la rueda de prensa posterior a la reunión del Gobierno andaluz, el vicepresidente de la Junta de Andalucía, Diego Valderas, explicó que con la nueva regulación el notario estará obligado “a vigilar que no haya cláusulas abusivas ni condiciones que no sean aceptables”.
Aunque lamentó que la ley no tendrá carácter retroactivo, y por tanto no afectará a las más de doscientas mil hipotecas en Andalucía en los últimos años, avanzó que sí se podrán beneficiar las cincuenta mil hipotecas con que se cerrará el presente año, 2013.
Con carácter general, sobre las competencias de la Junta en este ámbito, Valderas afirmó que en la nueva ley se establecerá la obligación del Consejo de Gobierno “de informar, informar e informar y vigilar, vigilar y vigilar”.
Se trata de la tramitación del anteproyecto de Ley de protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación hipotecaria de vivienda. La norma, que será pionera en España, tiene como principales objetivos acabar con los abusos en estas operaciones financieras y asegurar que la ciudadanía conozca en todo momento los derechos que le corresponden, ante qué productos se encuentra y cómo y dónde puede hacer valer las garantías que ofrece la Administración andaluza, según destacó Valderas.
El texto presentado al Consejo de Gobierno, que ya recoge aportaciones de los ciudadanos y de los agentes económicos y sociales, establece medidas frente a las cláusulas abusivas partiendo del respeto a la legislación estatal en materia hipotecaria. Dentro de las competencias de consumo, exclusivas de la comunidad autónoma, la futura ley impondrá nuevos deberes a las entidades prestamistas y creará derechos en materia de información y transparencia para las personas prestatarias.
La norma incrementará la transparencia de las comunicaciones comerciales y la publicidad; reforzará la protección de los prestatarios y de los avalistas, y promoverá fórmulas voluntarias de mediación extrajudicial de conflictos y de utilización de un "contrato hipotecario de confianza" con la garantía de la Junta y de las asociaciones de consumidores.
En el primero de estos ámbitos, se amplía la información previa al contrato y la personalizada. Para hacer efectiva esta medida, la norma andaluza creará dos nuevos documentos adicionales a los exigidos por la normativa estatal: el de Información Precontractual Complementaria y el de Información Personalizada Complementaria, que, entre otros contenidos, recogerá una tabla de oscilaciones de los tipos de interés. Los datos de relevancia precontractual deberán estar disponibles para el consumidor en la web o en las oficinas de la entidad financiera, sin que sea preciso solicitarlos.
Respecto a la publicidad y comunicaciones comerciales, el anteproyecto establece la obligación de facilitar información básica en caso de que se indique un tipo de interés. Para que puedan compararse ofertas de diferentes entidades, deberá tomarse como referencia una hipoteca de 150.000 euros a 25 años.
Asimismo, las entidades deberán advertir de la existencia de cláusulas suelo y techo, del posible riesgo de perder la vivienda en caso de incumplimientos, de si la garantía alcanza al resto de bienes del consumidor y de si las condiciones ofertadas están vinculadas a la contratación de servicios adicionales.
Las medidas para aumentar la transparencia en la información se completan con la creación del Índice de Documentos de Entrega Preceptiva (IDEP), en el que se relacionará toda la documentación que las entidades deben poner a disposición del consumidor hasta que suscriba el crédito, así como la efectivamente entregada.
MÁS PROTECCIÓN
Igualmente novedoso es el reconocimiento de la persona avalista como sujeto protegido, lo que supone que tendrá acceso a la misma información que quien suscribe el préstamo, además de recibir notificación de cualquier cambio una vez cerrada la operación. Para ello, las entidades deberán contar en cada oficina con una persona responsable de informar a los interesados, así como con un servicio telefónico gratuito.
En relación tanto al avalista como al consumidor, la norma también fija la obligación de realizar una evaluación de la solvencia e informarles gratuitamente de su resultado por escrito y en un plazo de cinco días hábiles. El interesado podrá solicitar que se revise la evaluación en caso de que detecte algún error o se le haya denegado el préstamo.
De acuerdo con el anteproyecto, la persona consumidora o usuaria podrá elegir libremente la entidad con la que desea concertar los servicios preparatorios para la concesión del crédito, cuyos gastos deberá asumir. Cuando sea posible, esta gestión la podrá realizar por su cuenta si lo desea.
Respecto de los productos o servicios accesorios (como seguros de vida o de la propia casa), la norma establece que no podrá obligarse a suscribirlos si no se han solicitado y si además suponen un aumento del gasto de la operación. Sí podrán ofrecerse cuando conlleven mejoras en las condiciones del préstamo, en cuyo caso deberá informarse por escrito de las alternativas si no se suscribe. La entidad también informará del precio de los mismos, que no podrá superar el de mercado.
Por otra parte, el anteproyecto aprobado por el Consejo de Gobierno amplía y unifica el plazo de validez de la oferta vinculante, que pasa a ser de un mes tanto para las entidades de crédito (14 días naturales en la normativa estatal) como para las que no lo son (actualmente 10 días hábiles). Se establece también el derecho de la persona consumidora a que se le facilite la oferta, si la solvencia económica es favorable, en un plazo de 10 días hábiles desde su solicitud.
PREVENCIÓN DE ABUSOS
En cuanto a la escritura pública, la persona interesada tendrá derecho a examinar la documentación no sólo en el despacho del notario, por lo que deberá disponer de una copia gratuita. Esta documentación deberá contener, entre otras, informaciones de relevancia económica y financiera, que además deberán ser subsanadas en caso de que el interesado encuentre discrepancias. En este supuesto, y si la entidad no las corrige, la persona prestataria podrá desistir de la operación.
Por su parte, los notarios y registradores de la propiedad tendrán que comprobar que el proyecto de escritura pública no contiene cláusulas abusivas. En caso de que las hubiera, están obligados a ponerlas en conocimiento tanto del usuario como del centro directivo de la Junta de Andalucía competente en materia de consumo, para iniciar el correspondiente expediente sancionador.
La entidad deberá conservar toda la documentación relativa a la concesión del crédito durante la vigencia del contrato y cuatro años más. Si no se formaliza el préstamo, estará obligada a conservarla durante cuatro años.
En caso de impago por parte del prestatario, la norma prevé que el prestamista deberá informar al deudor, con cinco días hábiles de antelación, acerca del importe de los intereses de demora, la fórmula de cálculo de los mismos y la fecha efectiva en que se llevará a cabo el cobro.
Para afianzar los derechos de las personas consumidoras y agilizar la resolución de posibles conflictos, la norma obliga a la Junta a promover la adhesión de las entidades crediticias al Sistema Arbitral de Consumo. También se prevé la creación de órganos específicos de mediación en el seno del Consejo Andaluz de Consumo y sus consejos provinciales, además del diseño de programas educativos, divulgativos y formativos sobre contratación hipotecaria dirigidos a la ciudadanía.
Otra novedad en esta línea es la creación, por parte de la consejería competente en el área de consumo, del 'Contrato Hipotecario de Confianza', que se elaborará con la participación voluntaria de las organizaciones empresariales y sociales más representativas del sector. Las entidades financieras podrían utilizar así este contrato, que supondría la garantía de la Junta y de las organizaciones de consumidores para que no se incluyan cláusulas abusivas.
SANCIONES
Por último, el anteproyecto modifica y endurece el actual régimen sancionador recogido en la Ley de Defensa y Protección de los Consumidores y Usuarios de Andalucía. La norma introduce nuevas sanciones relacionadas con las obligaciones que impone e incrementa las cuantías vigentes en torno a un 30%. Las muy graves podrán alcanzar hasta los 600.000 euros y el quíntuplo del valor de los beneficios ilícitos obtenidos o de los perjuicios causados por la infracción.
De forma similar a otras disposiciones sancionadoras autonómicas, la norma prevé que las cantidades recaudadas vayan destinadas al fomento de políticas públicas relacionadas con la materia; en este caso, las relativas a la defensa y protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias.
En cuanto a su estructura, el anteproyecto presentado hoy al Consejo se organiza en cinco títulos. El primero de ellos, de disposiciones generales, regula el objeto y ámbito de aplicación de la norma, establece una serie de definiciones y marca los criterios de actuación que han de seguir las entidades prestamistas y servicios de intermediación.
En el segundo se contiene la regulación de las comunicaciones comerciales y la publicidad, y los preceptos relativos a la transparencia en la contratación y a las obligaciones de información antes de la formalización del préstamo. Entre ellas, se regulan el reconocimiento y garantías del avalista, el suministro de explicaciones adecuadas, la evaluación de la solvencia y la necesidad de que se entregue una oferta vinculante.
El título tercero comprende los aspectos relativos al proyecto de escritura pública y los derechos de información respecto a los notarios y registradores de la propiedad, mientras que el cuarto bloque recoge todo lo relativo al fomento de la mediación y el arbitraje. En el título quinto se regulan las iniciativas de promoción y difusión de los derechos reconocidos en esta materia.
El anteproyecto se completa con las disposiciones adicionales. Entre ellas destacan la que regula el 'Contrato Hipotecario de Confianza' y la que modifica el régimen sancionador de la Ley 13/2003 de Defensa y Protección de los Consumidores y Usuarios de Andalucía, con el fin de adaptarlo al incremento de cuantías y a la creación de nuevos supuestos de infracción. También se cambia el precepto que regula la indemnización de daños y perjuicios al consumidor y la reparación de daños.