La debilidad de la demanda está reajustando a la baja los precios de muchos bienes y servicios. Entre ellos, el precio de la cesión de un inmueble en arrendamiento. Un caso de manual es la hostelería. Muchos titulares de cafeterías, hoteles y restaurantes solo podrán salvar su empresa si logran disminuir la renta contratada por la posesión del local en el que ejercen su actividad. Si el dueño se niega, este correrá el peligro de mantener vacío, durante muchos meses, su establecimiento. Mientras no halle "un capitán de fortuna", ingresará cero euros y, además, correrá con los gastos y tributos inherentes a la propiedad inmobiliaria. El mercado es un tablero móvil sacudido por la pandemia. Pero, a pesar de sus zozobras, el mercado manda y lo que antes de la Covid-19 se consideraría un contrato pésimo, hoy puede ser un mal menor para miles de propietarios.
En ocasiones, los arrendatarios no se conformarán con la naturaleza prospectiva de sus intenciones. Aunque el futuro les traiga una reducción muy fuerte del precio que abonaban antes del gran shock económico, algunos querrán un plus de rentabilidad. Lanzarán un órdago a la propiedad y pretenderán, igualmente, que el dueño del local les condone parte de la renta abonada en algunas mensualidades anteriores. En este caso, las rentas pasadas pueden ser objeto de devolución directa al arrendatario o de aplicación, con signo negativo, a rentas futuras.
Si ambas partes llegan a un acuerdo sobre la condonación, se plantea el problema de las cuotas de IVA ya repercutidas e ingresadas en el Tesoro por el dueño del local. El pasado 19 de mayo, la Dirección General de Tributos (DGT) se ha pronunciado, con carácter vinculante, sobre dicha cuestión. Aunque las cuotas de IVA se devengaron en el momento en que resultaron exigibles (artículo 75.7º de la Ley del IVA), la DGT autoriza la modificación de la base imponible (artículo 80.dos de dicha Ley).
La DGT equipara el acuerdo de las partes a una resolución judicial o administrativa firme que altera los derechos y obligaciones del contrato. De manera explícita, la DGT afirma: "Si con posterioridad al devengo de las operaciones se estipula entre las partes una reducción del importe fijado en concepto de renta por el arrendamiento, procederá la minoración de la base imponible en la cuantía correspondiente". En el caso analizado por la DGT, la disminución de la renta mensual fue del 50%.
En supuestos como el analizado por la DGT, pesa sobre el dueño del establecimiento- en su condición de sujeto pasivo del IVA- rectificar el importe de las cuotas ingresadas. A tal efecto, puede elegir dos caminos. Por un lado, solicitar (en el plazo máximo de cuatro años) a la Administración Tributaria la rectificación de su autoliquidación. En este supuesto, el arrendatario deberá esperar, para la recuperación del 50% de las cuotas de IVA, al acto administrativo estimatorio de la solicitud.
La segunda alternativa (para mí, la mejor) es la regularización de su situación tributaria por parte del dueño del establecimiento en el plazo de un año desde que debió rectificar la autoliquidación (artículo 89 de la Ley del IVA). Es decir, el arrendador, en sus próximas autoliquidaciones, debe trasladar la mitad de las cuotas repercutidas con anterioridad a la casilla de IVA soportado. En este segundo caso, está obligado a reintegrar directamente al arrendatario el 50% del IVA devengado.
Ahora bien, ¿qué sucede en el IRPF (si el dueño del inmueble es un particular) o en el Impuesto sobre Sociedades (en el supuesto de que el arrendador sea una entidad mercantil? La Dirección de Tributos no dice nada al respecto. A mi juicio, esa reserva está justificada por el principio de "estanqueidad tributaria". En ambos tributos, el dueño no podrá minorar la base imponible aplicando la renta condonada (el 50%). Tampoco será objeto de devolución el 50% de las retenciones a cuenta practicadas por el arrendatario al satisfacer la renta mensual.
