Algunas de las medidas incluidas en la nueva Ley por el Derecho a la Vivienda, como el control de rentas, "podría generar efectos indeseados a medio plazo". La advertencia la hace el Banco de España (BdE) en su 'Informe Anual 2022', en el que analiza la situación y perspectivas de la economía nacional y examina de forma más detallada las reformas aprobadas para hacer frente a la inflación, el impacto de la guerra o para atajar el problema de oferta de vivienda en el mercado inmobiliario, entre otras. El organismo recomienda además un apoyo a los propietarios en forma de incentivos fiscales y más seguridad jurídica para que se animen a poner sus vivienda en alquiler, contribuyendo a elevar el parque disponible.
La nueva ley de vivienda, que está pendiente de tramitarse en el Senado, incluye medidas que limitan la actualización de las rentas del alquiler y la posibilidad de que las administraciones territoriales competentes topen los precios de los arrendamientos en zonas tensionadas. En este sentido, el BdE apunta a que las experiencias que se han documentado hasta la fecha muestran que, si bien ese tipo de controles tienen capacidad para reducir los precios del alquiler a corto plazo en las zonas reguladas, pueden generar "efectos adversos sobre la oferta de alquiler, así como segmentación en el mercado inmobiliario".
En particular, se han documentado reducciones del número y de la calidad de las viviendas disponibles en el mercado, cambios en la composición de la oferta e incrementos de precios en segmentos no regulados, "siendo estos efectos y su cuantía más relevantes cuando los controles se mantienen durante períodos prolongados de tiempo", señala el organismo capitaneado por Pablo Hernández de Cos. En el caso español, la experiencia reciente de Cataluña (desde septiembre de 2020 y durante año y medio tuvo vigente una ley de contención de rentas que tumbó el Constitucional) apuntaría a reducciones en los precios medios del alquiler a corto plazo y a ciertos cambios en la composición de la oferta, si bien la aplicación de esta política en un contexto de pandemia dificulta, según el BdE, su valoración.
La entidad va más allá y señala que para hacer frente al fuerte desequilibrio que existe entre la oferta y la demanda de viviendas en alquiler sería necesario un apoyo decidido de la oferta privada de alquiler. "Este impulso de la oferta pública y privada permitiría mitigar las dinámicas alcistas en los precios del alquiler que se observan en las áreas tensionadas", especifica. Para ello, el Banco de España pide evitar medidas que distorsionen de manera asimétrica las señales de precios, reforzar la seguridad jurídica efectiva de los propietarios de vivienda en régimen de alquiler y reducir la incertidumbre regulatoria en este mercado.
Como complemento a estas actuaciones, podrían contemplarse medidas fiscales y regulatorias con el objetivo de incrementar la oferta de alquiler residencial por parte del sector privado profesionalizado. Decisiones, como la introducción de incentivos fiscales a las personas jurídicas condicionados al mantenimiento de una determinada cuantía de alquiler residencial a precios reducidos, o flexibilizar la regulación urbanística del ámbito local que limita y condiciona el uso del suelo y de los bienes inmuebles para su uso residencial en las áreas tensionadas. Con todo y, una vez que el texto sea aprobado, el organismo insta a hacer una evaluación rigurosa de su capacidad para alcanzar sus objetivos de forma efectiva y que se preste atención a las señales de aparición de los posibles efectos adversos mencionados, adaptando la normativa para evitar que se materialicen.
Los avales del ICO no son la solución a un problema "tan grande"
En relación a la línea de avales del ICO aprobada el martes por el Consejo de Ministros, que cubrirá hasta el 20% del crédito hipotecario de las familias con menores a cargo y de los jóvenes de hasta 35 años que necesiten ayuda para la entrada de la vivienda que pretenden adquirir, el director general de Economía y Estadística del Banco de España, Ángel Gavilán, apunta que "no es la solución a un problema tan grande". Este tipo de actuaciones fueron muy "útiles" y "convenientes" durante la pandemia de Covid, cuando se hizo uso de ellas para encarar una "perturbación extraordinaria y transitoria".
Sin embargo, esta no es la situación que atraviesa el mercado inmobiliario, cuyos problemas vienen de más lejos. "Es una dinámica estructural, no hay una distorsión en la valoración de los riesgos", apunta Gavilán, que considera que el priblema de acceso a la vivienda puede estar relacionado también con el crecimiento, la productividad y los salarios. Por ello, desde su punto de vista, es necesaria una política integral de vivienda en un contexto de crecimiento de la economía española en el que los empleos sean de más calidad y los sueldos mejores.
Vivienda, vulnerabilidad y desigualdad
La nueva ley, consensuada entre el Gobierno de coalición y sus socios habituales, plantea un aumento del alquiler social a partir de una mayor colaboración público-privada, un incremento progresivo del parque público de vivienda en alquiler y mayores incentivos fiscales a las personas físicas que arrienden viviendas con reducciones de precios en áreas tensionadas. El Banco de España identifica en su informe el acceso a la vivienda (ya sea en propiedad o en alquiler) como uno de los ámbitos que contribuye a elevar la vulnerabilidad de los hogares de menor renta y a generar más desigualdad. Según el BdE "existe evidencia de que un elevado porcentaje de vivienda en propiedad tiende a reducir la desigualdad de la riqueza".
Así, la fuerte reducción del porcentaje de hogares propietarios de vivienda que se ha observado en España desde 2014, particularmente entre los jóvenes, habría contribuido a elevar la desigualdad de la riqueza en nuestro país durante los últimos años. El BdE explica que unos precios del alquiler elevados, en comparación con las rentas del trabajo, aumentan la proporción de población en riesgo de exclusión social y de hogares con capacidad de gasto restringida en otros bienes y servicios. En 2021 un 48,9% de los hogares españoles que residían en viviendas de alquiler se encontraban en riesgo de pobreza o de exclusión social (el porcentaje más elevado de la UE), mientras que un 40,9% dedicaba más del 40% de su renta disponible a la vivienda (frente al 21,2% de media en la UE)
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