Caída de la confianza, demografía y bajos salarios aún frenan el mercado de la vivienda

Los signos positivos en el mercado de la vivienda, que se comenzaron a detectar en 2014, han ido afianzándose a lo largo de este año. La mayoría de los indicadores -transacciones, hipotecas, precios e incluso visados de nuevas viviendas- evidencian una intensa recuperación, siempre teniendo en cuenta que estos elevados crecimientos se producen de bajos niveles de partida.

Según se desprende de un estudio sobre el mercado de la vivienda elaborado por Bankia, la recuperación, sin embargo, no es uniforme. "Los crecimientos medios para el conjunto nacional, tanto de precios como de actividad, encubren situaciones muy diferentes", asegura.

En las zonasprime de las áreas metropolitanas de mayor tamaño y en las mejores zonas costeras y turísticas la recuperación está siendo muy dinámica, llegándose a observar un agotamiento del producto de calidad, y que explicaría el reinicio de cierta actividad promotora.

Sin embargo, hay otras zonas, en especial en las periferias metropolitanas, en las que aún hay un exceso de oferta, y las ventas de viviendas nuevas continúan contrayéndose.Relevo en el mercado

Los primeros agentes en entrar en el mercado fueron los inversores extranjeros, pero a medida que han mejorado las condiciones económicas y financieras y las expectativas, se evidencia un creciente interés de la demanda doméstica. La primera consecuencia: se está dejando sentir en un mayor porcentaje de viviendas adquiridas con financiación hipotecaria.

La reactivación no es vigorosa, pero según se asegura en el estudio, en 2016 los precios y actividad podrían aproximarse a los niveles existentes en 2012.

La actividad del sector

El ejercicio 2015 podría cerrar con unos 47.000 visados de nueva vivenda. Mientras que las compras de vivienda nueva siguen cayendo, si bien puede deberse a cierta distorsión,
ya que viviendas nuevas en segunda transmisión -inmuebles adjudicados a entidades de crédito- estarían incluidas en transacciones de usadas.

En nueve provincias, las compras siguen cayendo, pero apenas suponen el 5% del total del mercado.

Los compradores extranjeros siguen muy activos. En el 2T15 los extranjeros realizaron el 17,7% de las compras de vivienda. En doce meses se adquirieron 64.507 viviendas.

Mientras, las compraventas de extranjeros crecen un 11,3% en el primer semestre, en particular por los británicos. Sin embargo, las compras de franceses, rusos y noruegos pierden precio. Alicante y Málaga concentran cuatro de cada diez viviendas compradas por extranjeros.

El informe también destaca que, debido a la reactivación del mercado doméstico, sobre todo en las zonas turísticas, Madrid y Cataluña, aumentan las compras con financiación hipotecaria. Pese a todo, todavía se cancelan más hipotecas de las que se firman, una situación que podría cambiar el próximo año.

El ajuste de precios ha llegado a su fin tras cinco trimestres de crecimientos, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). En las provincias limítrofes con Madrid los precios muestran mayor debilidad, mientras que en las islas se anotan las mayores subidas. En las zonas turísticas, Madrid y Barcelona el aumento de las ventas se ha traducido en una subida de precios.

Los condicionantes de la demanda continúa mejorando, aunque a un ritmo desacelerado. Estas son las claves:

Factores generalesMercado laboral: la creación de empleo frena su dinamismo.Leve debilitamiento del clima de confianza de los hogares.Repunte de la renta disponible, por mayor empleo y rebaja fiscal.Prosigue el desapalancamiento de los hogares.Mejora de las condiciones de financiación.

Factores endógenosLa accesibilidad empeora ligeramente por los bajos salarios.El stock disminuye pero con grandes diferencias geográficas.Aflora la creación de hogares que se había pospuesto.Saldo migratorio negativo y proyecciones demográficas a la baja.