Cancelar la hipoteca antes de tiempo: estos son los costes

La compra de una vivienda es probablemente uno de los desembolsos más importantes y el gasto mensual que supone la hipoteca uno de los más grandes. De media, los españoles destinan al mes un importe de 579,39 euros para pagar su préstamo hipotecario, lo que implica un porcentaje del 30,06% del salario, según los últimos datos de la Estadística Registral Inmobiliario elaborada por el Colegio de Registradores. Por ello, quienes consiguen ahorrar dinero apuestan por cancelar la hipoteca antes de su vencimiento y reducir el interés a pagar, pero ¿cuáles son las condiciones y el coste de una amortización anticipada?

Esta cuestión queda regulada en la Ley de crédito inmobiliario, que establece que el prestamista no puede rechazar el reembolso anticipado, aunque las partes podrán establecer un plazo de comunicación previo y obligatorio de, como máximo, un mes. Además, una vez avisado, el banco deberá facilitar la información sobre las consecuencias de la amortización en un plazo de tres días.

Antes de decidir pagar la totalidad de la hipoteca antes del vencimiento establecido es importante conocer en qué gastos puede incurrir esta acción. Principalmente hay que tener en cuenta la comisión por amortización anticipada, esto es el importe que habrá que abonar al banco como compensación, ya que ingresarán menos dinero del previsto.

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No obstante, la legislación limita la comisión que los bancos pueden exigir por el reembolso anticipado. En concreto, en caso de tener un préstamo variable solo podrá cobrarse hasta un máximo de 0,15% durante los cinco primeros años, o un máximo de 0,25% durante los tres primeros años. Una vez pasado el período estipulado no se podrá cobrar nada. En los contratos a tipo de interés fijo se podrá cobrar una comisión aunque con los siguientes límites: un 2% durante los 10 primeros años o del 1,5% a partir de los 10 años.

Igualmente, la comisión no puede exceder la pérdida financiera del prestamista. Esta pérdida se calculará, proporcionalmente al capital reembolsado, por diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el valor presente de mercado del préstamo.

Una vez pagada la última cuota del préstamo hipotecario, la carga de la hipoteca sigue existiendo en el Registro de la Propiedad si no se firma una escritura notarial para su cancelación. Pese a que no es un trámite obligatorio, ni implica una obligación de pago, si es recomendable para evitar confusiones administrativas.

Esta cancelación en el Registro también implica un coste. El deudor deberá asumir el coste del notario y del registrador que llevan a cabo la cancelación. Sus honorarios están estipulados por ley y dependerán del capital de la hipoteca. Para firmar la cancelación el notario deberá contar con el certificado de deuda cero que el banco deberá emitir sin ningún coste.