Hasta ahora, la compraventa de pisos en nuda propiedad -el propietario vende su piso a un precio inferior al de mercado, pero puede seguir viviendo en él hasta que se muera- lo utilizaban principalmente jubilados con pensiones bajas que vendían su vivienda para asegurarse unos ingresos extras hasta su muerte, "pero la característica de este tipo de transacciones últimamente es que los pisos de lujo han entrado en la nuda propiedad", explica Eduardo Molet, uno de los principales agentes inmobiliarios de España en este segmento de negocio.
"Hace poco hemos vendido un piso en la calle Juan Bravo, en el distrito de Salamanca de Madrid, por 700.000 euros, cuando estaba valorado en 1,5 millones, porque su propietaria, de 70 años, necesitaba dinero para comprar una cadena de peluquerías. Esta señora necesitaba liquidez y no quería pedir un crédito al banco por lo que decidió vender su piso para ello y a la vez seguir viviendo en él hasta su muerte". ¿Y el inversor qué gana al comprar una propiedad que no podrá usar hasta dentro de unos años? “Es una inversión a largo plazo. Compra un piso muy por debajo del valor de mercado al que, en unos años puede sacarle una buena rentabilidad. Es como invertir en un fondo de inversión”, recalca Molet.
Hay ejemplos. Actualmente, puede encontrarse un 'casoplón' de 425 metros cuadrados en la calle Príncipe de Vergara de Madrid por 1,38 millones de euros, cuando la vivienda está valorada en 2,78 millones. Igualmente, un piso de lujo, con garaje y jardín, de 244 metros cuadrados en una de las zonas más lujosas de la capital, Conde de Orgaz, puede adquirirse por 852.000 euros cuando su precio normal de mercado, si no tuviera ‘bicho’ dentro, sería de 2 millones de euros. Pero el 'fenómeno' no es solo cuestión de Madrid y se ha extendido a Barcelona, la costa mediterránea e incluso la España interior. En La Bastida, Toledo, "hombre de 72 años y mujer de 78 años venden la Nuda Propiedad de su chalet unifamiliar de 733 metros cuadrados construidos, en Los Cigarrales – La Bastida (Toledo), que está valorado en 900.000 €. Los vendedores se reservan el usufructo vitalicio del inmueble. Se transmite la Nuda Propiedad a cambio de un pago único de capital de 381.200 euros", puede encontrarse en una inmobiliaria.
En este tipo de transacciones de nuda propiedad, el precio del inmueble depende, en buena medida, de la edad del vendedor. Cuando éste tiene unos 60 años el precio de la casa puede abaratarse para el comprador en un 50%, con 70 en un 40% y con 80-90 años en un 20 o 30%. No hay una estadística fidedigna sobre el número de pisos que se venden en España cada año con estas características, pero fuentes del sector aseguran que en el último año ha crecido "un 300%". En estos momentos "puede haber alrededor de 1.000 pisos y casas en España que se venden en nuda propiedad, y en Madrid donde más oferta y demanda hay es en los barrios más caros y pudientes como Salamanca, Chamartín o Chamberí", afirma.
Luis y Francisca, sin embargo (nombres ficticios, "queremos anonimato", dicen), no son ricos, ellos vendieron hace unos meses su piso de Vallecas por 70.000 euros (estaba valorado en 150.000) y seguirán viviendo en él hasta que mueran. "Tenemos 78 y 76 años", explica Luis, "no tenemos hijos y mi pensión apenas es de 950 euros. Vendimos el piso, nos aseguramos poder vivir en él hasta nuestra muerte y unos ingresos para vivir cómodamente el resto de vida que nos queda". Y es que el 80% de los mayores de 70 años en España tiene una casa de su propiedad, pero la pensión como única fuente de ingresos, por lo que la venta de su piso puede ser “una excelente posibilidad de tener ingresos hasta el fin de sus días y seguir usando su vivienda”, sentencia Molet.
No muy lejos del piso de Luis y Francisca, en la calle Sierra Vieja, del casco histórico de Vallecas, un matrimonio de compuesto por una mujer de 82 años y un hombre de 95 también quieren completar su pensión, algo que, por otro lado, recomendaba esta misma semana el Banco de España, vendiendo "la nuda propiedad de la vivienda a cambio de un pago único de capital de 77.500 euros" cuando está valorada en 130.000. Cuando la venda, el matrimonio la continuará utilizando hasta su fallecimiento.
Quienes venden sus pisos en nuda propiedad suelen ser, normalmente, personas mayores sin herederos, pero también hay, por ejemplo, "personas mayores, con hijos, que necesitan cuidados y que no quieren ir a una residencia sino seguir viviendo en sus casas hasta el fin de sus días. Venden su casa, continúan en ella, y con ello se costean el contratar a cuidadores. Es una buena solución". Y es que en España, tradicionalmente, se ha ahorrado invirtiendo en ladrillo y ahora, éste puede ser un complemento ideal para la jubilación.
En el mercado inmobiliario, además de la nuda propiedad, hay otros productos similares como la renta vitalicia, la hipoteca inversa o la venta con alquiler garantizado, pero ¿en qué se basa este nuevo fenómeno en España de la nuda propiedad? El pleno dominio de una vivienda, es lo que se tiene cuando somos propietarios de la misma. Es la suma de dos derechos: derecho a la nuda propiedad y derecho al usufructo. Si se vende solo el derecho a la nuda propiedad, queda el derecho de usufructo, que permite usar y disfrutar de la vivienda de por vida. Por este sistema, se vende una parte de la vivienda, obteniendo una cantidad importante de dinero de una sola vez y se mantiene el usufructo vitalicio, es decir, el derecho a usar y disfrutar de la vivienda de por vida.
Además del usufructo vitalicio, el vendedor puede realquilar su vivienda y recibir la renta íntegramente. Incluso, con la venta de la nuda propiedad, los gastos derivados de la vivienda también serán menores para el vendedor, ya que éste pasaría a pagar únicamente aquellos correspondientes a los consumos ordinarios de la vivienda (agua, electricidad, gas), mientras que el inversor se haría cargo desde ese momento del IBI y las derramas extraordinarias de la vivienda.
Y, ¿qué ventajas tiene quien compra una vivienda en nuda propiedad? Pues principalmente que es una inversión a largo plazo, a 10-15 años vista, en la que en estos momentos de tipos de interés muy bajos, se asegura una gran rentabilidad futura al adquirir un inmueble muy por debajo de su valor de mercado.
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