¿Cómo se puede calcular cuánto va a subir la cuota de mi hipoteca?

El coste de la hipoteca se ha disparado a raíz de la subida de tipos, que a los nuevos préstamos firmados -se han incrementado los tipos incluso para las hipotecas fijas- y también a las ya firmadas a un tipo de interés variable. Esto significa que los intereses dependen de la evolución de un índice de referencia. El más común es el Euríbor, pero también se pueden utilizar otros. Su evolución repercute en las hipotecas variables porque fija su tipo de interés, junto a un porcentaje fijo, el diferencial. Por ejemplo, Euríbor más 1%.

El índice se tomará como referencia cuando toque la revisión. La periodicidad de la revisión dependerá de lo pactado en el contrato de la hipoteca. Normalmente semestral o anualmente. Según explica la Asociación Hipotecaria Española (AHE), en el contrato del préstamo se debe indicar las fechas de las revisiones. "Puede ser coincidente con el momento en que se formalizó el préstamo (un día cualquiera del mes) o el primer día del mes natural siguiente al que ha formalizado la operación", señalan.

La revisión anual es favorable cuando hay aumentos de tipos y, por tanto, del Euríbor. Al revisarse cada doce meses, tarda más en subir la cuota de la hipoteca que si se hiciera cada seis meses. En cambio, cuando el Euríbor tiende a la baja, la revisión semestral es más favorable para los hipotecados.

Revisión hipotecaria

A los hipotecados les interesa el valor del índice de referencia en el momento exacto que se vaya a producir su revisión y su evolución respecto al valor de la última revisión. A pesar de los movimientos que registre el índice en el mercado, la cuota permanece fija hasta la siguiente revisión. Si se ha incrementado el índice en la revisión, se elevará la cuota que habrá que pagar cada mes.

No obstante, para saber qué valor del índice se va a utilizar, también hay que tener en cuenta que la publicación en el BOE – necesaria para que el valor del índice pueda utilizarse en las revisiones – suele tener un cierto retraso con respecto al mes al que corresponden. Por eso, no siempre coindice con el valor en que se produce la revisión.

Ejemplo: hipoteca de 100.000 euros

El Euríbor es el índice de referencia y, en concreto, se utiliza el Euríbor a 12 meses. Se calcula a partir del tipo de interés medio al que los bancos europeos se prestan dinero entre sí. La media del mes de abril se situó en el 3,757% desde el 3,647 % del mes anterior, según datos del Banco de España. Justo hace un año, en abril de 2022, volvió a terreno positivo tras años en negativo y en 12 meses registra un ascenso de 3,744 puntos.

Según datos de la OCU, la cuota mensual de la hipoteca subirá en torno a unos 180 euros por cada 100.000 euros de capital pendiente, lo que supone pagar unos 2.160 euros más al año por cada 100.000 euros. Por ejemplo, para un préstamo de 100.000 euros a un tipo referenciado al Euríbor más un diferencial del 1%, el tipo de interés aplicable ha pasado del 1,013% a 4,757%. Si el plazo pendiente son 15 años, los hipotecados pasarán de pagar una cuota de 599 a 778 euros cada mes.

Otros índices de referencia

Además del Euríbor, existen otros índices de referencia. La ley solo exige que se calculen "a coste de mercado" y que los datos "sean agregados de acuerdo con un procedimiento matemático objetivo".  Por ejemplo, hasta el año 2000, otro índice común era el MIBOR, que se calculaba a partir de la media simple de los tipos de interés diarios a los que se han cruzado operaciones a plazo de un año durante los días hábiles del mes en el mercado de depósitos interbancario de Madrid.