Cómo comprar una casa y financiarla sin tener que recurrir a una hipoteca

Los españoles siguen optando por el régimen de propiedad de vivienda antes que por el alquiler, en 2017 el régimen en propiedad superaba el 76% frente al 17% del alquiler en España, según datos del INE. Además, otra de las características es el endeudamiento para adquirir un inmueble en propiedad, en septiembre de este año se firmaron 22.488 hipoteca, una cifra menor al mes anterior pero que representa casi el 60% del total de viviendas compradas ese mismo mes.

Sin embargo, conseguir un préstamo hipotecario no siempre es sencillo o no es posible asumir las condiciones que se exigen. Antes estas situaciones existen opciones de financiación alternativas que pueden ser ventajosas para los propietarios.

Quienes no pueden adquirir una vivienda optan por el alquiler hasta ahorrar el dinero suficiente. Sin embargo, este puede ser un paso intermedio si se firma un alquiler con opción a compra. Se trata de una opción recurrente para adquirir una vivienda en propiedad hasta que se consigue el capital necesario.

Al firmar este contrato ambas partes acuerdan una fecha de compraventa a un precio determinado, un importe que no se podrá modificar. Hasta que llega la fecha de compraventa el inquilino ingresa mensualmente la renta del alquiler, que se irán descontando del precio final. Esta renta mensual también queda fijada en el contrato, aunque se podrá modificar de acuerdo al IPC si el propietario lo establece.

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Adquirir una vivienda de una promoción de una cooperativa no implica que no se necesite financiación, sin embargo, el precio del inmueble suele ser generalmente más bajo, por lo que será más asumible el ahorro del importe. Las cooperativas tienen como objetivo principal la autopromoción de viviendas, de manera que se elimine el papel de intermediario del promotor y se acceda a la vivienda a precio de coste, que puede ser entre un 20 y un 30% más bajo que el precio de mercado.

Además, los propios propietarios son socios de la cooperativa, tienen una participación activa en ella, y, por tanto, deciden sobre el diseño o la construcción de la vivienda. No obstante, en esta opción hay que tener en cuenta que el precio de la vivienda no es cerrado y que a lo largo del proceso de construcción pueden surgir nuevos costes. 

Pagar a plazos el precio final de la vivienda también es una opción. En concreto, existe la posibilidad del pago aplazado con condición resolutoria, un contrato privado en el que las partes acuerdan esta forma de pago mediante la cual el vendedor financia al comprador. No obstante, la compraventa no se formaliza si el comprador no cumple las condiciones pactadas. En ese caso, la propiedad del inmueble será de nuevo del vendedor, aunque al comprador se le devolverá las cantidades pagadas hasta el momento, menos una penalización.

En caso de que el vendedor quiera asegurarse la operación, existe la posibilidad de pago aplazado en la que se mantiene la propiedad el vendedor hasta que se completa el pago por parte del comprador. En este caso se incluye en el contrato un pacto de dominio.

Recurrir a la ayuda familiar para adquirir una vivienda también es posible. Sin embargo, sobre esta cuestión hay que analizar especialmente su tratamiento fiscal, sobre todo si el importe no se va a devolver. En ese caso se trataría de una donación y habría que pagar los impuestos correspondientes.

No obstante, los familiares también pueden exigir ese dinero de vuelta y se produciría un préstamo entre familiares. En ese caso, se debe formalizar el acuerdo a través de un contrato para fijar las condiciones.

Una de las herramientas alternativas más nuevas es el ‘crowfunding’ inmobiliario. Se trata de una plataforma a través de la cual varios inversores adquieren de manera conjunta uno o varios inmuebles. De esta forma, el comprador no necesita realizar un gran desembolso de dinero ya que es una inversión conjunta y, además, podrá obtener una rentabilidad en caso de que se decida alquilar la vivienda.

También puede ocurrir que el propietario adquiera una vivienda a la espera de vender otra y no quiera mantener dos préstamos a la vez. Para evitar la nueva hipoteca en esa situación, puede recurrir a la hipoteca puente. Financia los gastos de entrada de una nueva casa y unifica los préstamos de las dos viviendas en uno durante un periodo de 6 meses a 5 años. De esta manera, cuando se venda la casa antigua su hipoteca queda cancelada y se formaliza un nuevo préstamo con la nueva propiedad.

Con esta opción no se evita la hipoteca, ni los costes que ello conlleva, por lo que es importante analizar las condiciones y, sobre todo, tener en cuenta que se trata de una solución temporal hasta que se formaliza la venta del inmueble antiguo.