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Cómo se declara en el IRPF la ganancia obtenida cuando vendes un piso

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PREGUNTA

En el pasado año 2019 he vendido un piso que compré hace muchos años y que he tenido arrendado a terceros durante la mayor parte del tiempo. Sé que tengo que declarar en el IRPF la ganancia patrimonial obtenida pero no sé muy bien qué debo tener en cuenta para ese cálculo. ¿Me podrían orientar en este asunto?

Sin perjuicio de que, en caso de duda, nuestro consejo es que se asesore por un experto que pueda examinar su caso concreto, aquí le dejamos una breve pincelada que esperamos le sirva de orientación.

El importe resultante de la diferencia entre el valor de adquisición y el de venta constituye la ganancia patrimonial y está sujeto al pago del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Para su determinación, debemos partir de los valores reales de ambas operaciones (compra y venta), salvo que se sitúen por debajo de los valores de mercado.

Al valor de adquisición debemos sumar el de los gastos y tributos inherentes a la adquisición -excluidos los intereses- que se hubiesen satisfecho (notaría, registro, impuestos….), así como los gastos por obras que constituyan ampliación o mejoras (no reparaciones u obras de conservación). Además, si como es el caso, el inmueble hubiese estado arrendado, el valor así determinado deberá minorarse en el importe de las amortizaciones correspondientes al período de arrendamiento.

Por su parte, el valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se haya efectuado, minorado en el importe de los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido por cuenta del vendedor (plusvalía municipal, notaría….).

Partiendo de tales cálculos, la normativa establece la posibilidad de aplicarse una serie de exenciones totales o parciales, según cada supuesto.

Las más comunes, aunque no las únicas son:

- Exención por venta de vivienda habitual para mayores de 65 años.

- Exención por venta de vivienda habitual si se reinvierte en la adquisición de nueva vivienda habitual en plazo de dos años.

- Exención del 50% de la ganancia patrimonial por venta de inmuebles adquiridos entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012.

Al margen de lo anterior, si usted adquirió el piso antes del 31 de diciembre de 1994 disfrutará de una ventaja adicional ya que la ganancia obtenida puede reducirse en unos porcentajes reductores denominados coeficientes de abatimiento.

Como ve, la casuística es muy diversa, de modo que, como le hemos indicado, en caso de duda recurra al asesoramiento de un experto.

La respuesta ha sido elaborada por el despacho de abogados Echeandia & Alevito: www.echeandia-alevito.com

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