Cómo y cuándo se actualiza la hipoteca

  • Como cada final de mes, toca revisar la la hipoteca para quienes hayan contratado un préstamo a tipo de interés variable. La actualización puede ser semestral o anual y debe de figurar en la escritura del préstamo.
El euríbor bajará en septiembre pero volverá a encarecer las hipotecas
El euríbor bajará en septiembre pero volverá a encarecer las hipotecas
José Trecet | FinancialRed

Todos los meses miles de personas hipotecadas a tipo variable viven a finales de mes pendientes de cómo cierra el euríbor. Y ese es el momento para revisar la hipoteca y actualizarla en función de cómo se haya comportado el índice. Aunque en principio puede parecer algo sencilla, esta actualización genera más de una y dos dudas entre los usuarios.

En primer lugar, conviene aclarar que la revisión de la hipoteca no es más que la herramienta que las entidades financieras utilizan para actualizar el préstamo a las condiciones de mercado en cada momento. Aunque el euríbor es el tipo de referencia más habitual también hay otros como el IRPH o el de la CECA.

La revisión de la hipoteca se lleva a cabo de forma semestral o anualy esta cadencia debe aparecer de forma explícita en la escritura del préstamo junto con la forma en la que se procederá a la revisión.

Cada una de las modalidades tiene sus ventajas e inconvenientes. De forma resumida, la revisión semestral sigue más cerca los movimientos del mercado y en este sentido sería más variable que una que sólo se actualiza de forma anual. Al actualizarse cada doce meses los cambios suelen de de mayor calado porque en un año las bajadas y subidas son mayores, pero al mismo tiempo permiten una mejor planificación financiera porque sabemos que durante ese periodo la cuota no cambia.

La hipoteca se revisa siempre en el mismo mes y en el caso del euríbor, suele tomarse como referencia el Euribor Hipotecario BOE que publica el Banco de España el día 5 de cada mes y que se calcula sobre la variación del índice a un año durante los treinta días antes de su publicación.

Eso sí, las entidades utilizan el dato de dos meses antes a la hora de actualizar la hipoteca, precisamente porque lo que da a conocer el mes de la revisión es el dato del mes anterior. Así, por ejemplo, quienes revisen su hipoteca en octubre lo harán conforme al dato de septiembre o de agosto, algo que por otra parte, también debe aparecer especificado en las escrituras.

Cómo se actualiza

Los cálculos para actualizar la hipoteca son de lo más sencillos: basta con sumar el diferencial que pagamos al índice de referencia, pero veámoslo a través de un caso práctico.

El euríbor cerrará en septiembre en el 2,066%, lo que por otra parte supone un importante descenso sobre el 2,097% de agosto. Esto hace que que para una hipoteca tipo referenciada al euríbor con un diferencia del 1% su nuevo tipo de interés sea del 3,066%.

A efectos de saber si pagaremos más o menos, hay que comparar la nueva cuota con la que teníamos en el momento de la anterior revisión. Para las hipotecas que se revisan de forma anual se trataría del 1,41%, mientras que para quienes la revisen de forma semestral la subida será menor, ya que en marzo el índice estaba en el 1,92%.

Después será el sistema de amortización el que establezca qué parte de la cuota se utiliza para amortizar capital y qué parte para el pago de intereses.

Eso sí, todos estos cálculos afectan en menor medida a quienes se vean afectados por la famosa cláusula de suelo, que establece un tipo de interés mínimo y máximo que se deberá pagar por la hipoteca independientemente de la evolución del euríbor o cualquier otro índice de referencia.

Este tipo de interés suelo está siendo cuestionado desde un punto de vista legal, aunque el Gobierno pretende legitimarlo mediante la nueva Ley de transparencia hipotecaria.

Para eliminar esta cláusula suelo el primer paso es acudir al banco y solicitar una novación del préstamo hipotecario, es decir, un cambio de condiciones. En caso de que la entidad no acceda, se podría buscar un cambio de banco a través de la cancelación y constitución de un nuevo prestamo, ya que las cláusulas suelo no se pueden modificar en una subrogación.

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