El mejor ejercicio para las compraventas de vivienda en España en más de trece años se ha saldado con un comportamiento récord de la demanda extranjera. De las 646.241 operaciones que se cerraron el año pasado, según datos del Colegio de Registradores, los compradores internacionales firmaron más de 88.800, el 13,8% del total, un nivel que no habían alcanzado nunca antes. Ese volumen supone además un aumento de doble dígito en relación a las adquisiciones que llevaron a cabo en 2021, cuando el mercado inmobiliario y la economía en general estaban afectados aún por los coletazos de la pandemia de Covid-19 (entonces las compraventas de extranjeros supusieron un 10,8% del total de las que se registraron).
Este segmento, que podría verse afectado negativamente en el más corto plazo por la desaceleración prevista en los principales países compradores de vivienda en España (Reino Unido, Alemania y Francia) presenta unas perspectivas optimistas de cara a lo que resta de década por el impacto previsto del envejecimiento de la población. Las tendencias demográficas -si se mantiene el actual porcentaje de compras por nacionalidad-, sugieren que entre 2026 y 2030 la adquisición de vivienda por parte de extranjeros podría aumentar un 20%, apunta Judit Montoriol, economista jefe de CaixaBank Research.
Estarían impulsadas, por tanto, por jubilados que pasarán parte de su retiro en España, es decir, por ciudadanos con unas pensiones más elevadas de media, una tasa de ahorro más alta según Eurostat y con un mayor poder adquisitivo; pero también por los nuevos perfiles profesionales que están surgiendo con el impulso al teletrabajo, como los nómadas digitales. En este sentido, en la entidad consideran que aspectos como la competitividad turística, la regulación, la fiscalidad, el sistema sanitario o la adecuación del mercado inmobiliario a las preferencias de la demanda extranjera pueden jugar a favor de España como destino de estas inversiones en el escenario temporal proyectado.
Sólo tomando como referencia las estadísticas de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE) y de la Oficina Nacional de Estadísticas británica (ONS, por sus siglas en inglés), en la entidad prevén que entre 2026 y 2030 la población de 65 o más años aumente en casi 1,2 millones de personas entre los países europeos que hasta la fecha han sido los mayores compradores de vivienda en suelo nacional: Reino Unido, Alemania, Francia, así como Países Bajos, Bélgica, Suecia, Finlandia, Dinamarca y Noruega.
En general, la demanda extranjera sigue contribuyendo en buena medida al incremento de las ventas de vivienda en algunas autonomías, especialmente en aquellas donde el peso del sector turístico es mayor, tal y como explican desde BBVA Research. Su último informe 'Situación Inmobiliaria' revela cómo en el caso de la Comunidad Valenciana, el 64% del aumento de las ventas que se produjo en la primera mitad del año pasado se debió al comportamiento de la demanda foránea. Ese porcentaje se sitúa en el 59% en Canarias y en el 48% en el caso de Baleares. En ambos archipiélagos, la fuerte presencia de demanda internacional ha provocado que la ratio de accesibilidad se sitúe por encima del promedio histórico para ambos territorios.
Ni la subida de los tipos de interés ni el encarecimiento de la financiación han supuesto un obstáculo para este tipo de operaciones, menos aún en el caso de las viviendas de lujo. De hecho, en el último año ganaron relevancia las operaciones sobre viviendas de más de 500.000 euros que, con un total de 8.975, alcanzaron alrededor del 10% del total de compras realizadas por foráneos-un nivel también inédito-. Se trata de transacciones relacionadas con la adquisición, por parte de los extranjeros no comunitarios de la conocida como 'Golden Visa', que permite a estos ciudadanos obtener el permiso de residencia en España.
Perspectivas marcadas por la incertidumbre y los tipos
De cara al actual ejercicio, en el que la economía crecerá pero con menos vigor que los dos últimos ejercicios -cuando el PIB avanzó un 5,5% anual, según ha confirmado esta misma semana el Instituto Nacional de Estadística- y en el que el contexto estará marcado por la incertidumbre derivada de la guerra en Ucrania, las turbulencias financieras o del endurecimiento de la política monetaria por parte del Banco Central Europeo, las perspectivas serán algo menos optimistas para el inmobiliario -pese a que la vivienda podría beneficiarse de su condición de activo refugio-.
La inversión en vivienda "habría prolongado su senda de ralentización en el primer trimestre del año, en un contexto de encarecimiento del crédito para la adquisición de vivienda", apunta el Banco de España en su último informe trimestral de la economía española. Tanto el ritmo de ejecución de obra como las compraventas de vivienda se han venido moderando desde el segundo trimestre de 2022, lo que ya se habría traducido en una reducción de las nuevas operaciones de crédito para la adquisición de inmuebles, y sería coherentes con una "nueva ralentización de la inversión en vivienda" entre enero y marzo de este año, añade el regulador.
A la vez, si bien el precio de la vivienda ha venido mostrando una relativa fortaleza debido, en parte, a las limitaciones que enfrenta la oferta de cara a satisfacer la demanda, los últimos datos que maneja la entidad apuntan a una cierta desaceleración. En particular, el precio de la vivienda en el cuarto trimestre de 2022 aumentó un 5,5% en términos interanuales, dos puntos por debajo del tercer trimestre, y cayó un 0,8% en términos intertrimestrales.
El euríbor y las turbulencias financieras
De momento, el euríbor a 12 meses -principal referencia para los préstamos variables en nuestro país- bajó el bajó este viernes hasta el 3,533%, para estabilizarse en la línea de tipos principales de financiación marcada por el BCE en su reunión del pasado 16 de marzo. Tras la quiebra del Silicon Valley Bank estadounidense (SVB) y el rescate de Credit Suisse por parte de UBS, el índice dejó atrás el nivel próximo al 4% al que llegó a situarse con el alza de los tipos hasta poco más del 3,3% ante la posibilidad de que el BCE diese marcha atrás en la subida de tipos, algo que no sucedió finalmente.
Con todo, apenas tres de cada diez compraventas de vivienda que los extranjeros formalizaron el año pasado se realizaron con hipoteca. Los inversores foráneos apenas representaron el 6,6% del total de préstamos constituidos sobre inmuebles, según los Registradores, un porcentaje superior en un punto al del ejercicio previo y su nivel más alto de toda la serie. El peso de los extranjeros en los créditos para la adquisición de vivienda concedidos en las autonomías fue mayor en Baleares (16,9%), Comunidad Valenciana (10%), Cataluña (9,3%), Murcia (9,2%) y Canarias (8,6%).
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