¿Qué porcentaje de IVA tengo que pagar al comprar una vivienda nueva?

Comprar una vivienda es una decisión importante, entre otros motivos, por el desembolso de dinero que supone. Al precio de la adquisición hay que sumar los costes de gestión y fiscales. Para poder valorar el coste final es importante saber qué impuestos vas a pagar, ya que no siempre serán los mismos.

Si la vivienda es de primera entrega, la adquisición está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), mientras que si se trata de una vivienda de segunda o ulteriores entregas tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Ahora bien, ¿qué significa que una vivienda sea de “primera entrega”? La Agencia Tributaria establece que son aquellas que “se adquieren al promotor cuando la construcción o rehabilitación esté terminada, salvo que las viviendas se hubiesen utilizado de forma continuada por un plazo igual o superior a dos años por personas distintas de los adquirentes”. Se considera que las obras de construcción o rehabilitación están terminadas cuando se expide un certificado de fin de obra por el arquitecto y aparejador que dirigieron las mismas.

De la definición anterior se deduce que si el inmueble se alquila y transcurridos dos años se vende a los propios arrendatarios, la adquisición se considera de primera entrega. En cambio, si la vivienda la compra una persona distinta a quien la tenía alquilada, ya se entiende que es de segunda entrega.

Si se cumple la definición de vivienda de primera entrega el comprador deberá pagar el IVA, aunque el tipo aplicable también varía entre unas viviendas y otras. De manera general se aplica un tipo impositivo del 10%. Sin embargo, cuando se trata de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, el tipo impositivo que corresponde es el superreducido del 4%. El pago se realiza al vendedor quien, a su vez, ingresará el impuesto en la Hacienda Pública.

No obstante, hay que tener en cuenta que los tipos impositivos anteriores se refieren a las viviendas, pero no a todos los inmuebles. La Dirección General de Tributos define la vivienda como "edificio o parte del mismo destinado a habitación o morada de una persona física o de una familia, constituyendo su hogar o la sede de su vida doméstica". En esta definición se incluyen garajes y anexos en ellos. 

Otros gastos al comprar una vivienda

Además del IVA o ITP, el comprador tendrá que asumir otros costes en el proceso de adquisición de una vivienda. En caso de ser una vivienda nueva, al IVA se suma el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), igualmente a cargo del comprador y cuyo importe depende de cada comunidad autónoma. 

Además, se deberá registrar la escritura de la vivienda ante notario, por lo que habrá que pagar los aranceles notariales más el coste de las copias de la escritura, e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Por otra parte, si se recurre a una hipoteca para pagar la vivienda, habrá que contar con los gastos de la tasación.