Los bancos exageran: sus terrenos no valen 11.000 millones sino mucho menos

Las entidades financieras se han convertido en las principales inmobiliarias del país. Ante la imposibilidad de sus clientes de pagar los préstamos se han quedado con miles de viviendas, promociones sin terminar y terrenos.

Para que se haga una idea de la magnitud de esa cartera inmobiliaria, el Santander, BBVA, Banco Popular, Caixabank y Bankia junto a su matriz Banco Financiero de Ahorros amasan inmuebles y terrenos con un valor contable de 28.600 millones de euros (ver gráfico).

Y esa cantidad es solo la punta de un iceberg porque habría que añadir los activos inmobiliarios que se han adjudicado el resto de las entidades españoles.

Sin embargo,el suelo es el principal quebradero de cabeza de los bancos y las cajas. Las viviendas poco a poco van vendiéndolas. En cambio, un terreno es invendible y, lo que es peor, tiene un valor contable por encima del valor de mercado, señalan los expertos del sector a lainformacion.com.

Según los últimos datos publicados, los cincos bancos españoles cuentan con una cartera de suelo cuyo valor en libros supera los 11.000 millones de euros.

"Los grandes terratenientes de suelo urbano ahora es la banca", afirma el socio director del departamento de Residencial de Colliers Internacional, Jorge Pérez Curto.

Si las entidades vendieran esos terrenos ahora en el mercado, recibirían un precio inferior a esa cantidad, por lo que registrarían pérdidas en la operación. 

"Muchos suelos no están contablemente a precio de mercado", afirma Carlos Ferrer-Bonsoms, director del área de residencial de Jones Lang LaSalle.

Una teoría que apoya Ernesto Tarazona, director Residencial y Suelo de Knight Frank. "La mayoría de esa cartera de terrenos, su valor en libros no tiene nada que ver con el del mercado porque es inferior", matiza.

El nuevo presidente del Gobierno, Mariano Rajoy, también es consciente de esa brecha. Por eso, aboga por que los bancos realicen valoraciones más prudentes de esos activos ilíquidos como es el suelo o las promociones en construcción.

Cómo meter la tijera

¿De cuánto debe ser esa devaluación ? ¿Cuánto vale un suelo en el mercado? Esa es la gran pregunta. No hay una cifra concreta, aunque algunos expertos apuntan a que su valor es cero. En cambio otros no piensan igual.

Como no hay operaciones de compraventa suelo es muy difícil cuantificar su precio y el que se establece va en función de a cuánto puedes vender las viviendas que vas a construir en ese solar, explica Pérez Curto.

En líneas generales, el precio del suelo ha caído una media de entre un 30% y 40% desde hace cuatro años, estima Ferrer-Bonsoms.Y esa caída parece no tener fin.

Si se prevé que el precio de la vivienda caiga el próximo año entre un 7% y un 10%,el valor del suelo continuará esa tendencia bajista, indica este consultor de Jones Lang LaSalle.

Soluciones difíciles

¿Cómo los bancos deben acercar el valor de sus suelos a la realidad? Este es un gran problema que requiere soluciones difíciles. Si esa devaluación se hiciera de golpe llevaría a la quiebra a muchas entidades financieras, advierte Tarazona.

¿El motivo? Las provisiones exigidas por ese ajuste de valor, en algunos casos, serían superiores a los fondos de los que dispone la entidad.

La ventaja es que una vez saneado el balance con la cartera de suelo, los bancos podrían quitarse de en medio los suelos y destinar su músculo financiero a su principal tarea: conceder créditos.  

Por eso, se hablaba de que el nuevo Gobierno iba a crear un banco malo, para que las entidades traspasasen sus suelos invendibles. 

Otra opción menos radical es que realicen ese saneamiento  de forma más lenta.  "Las entidades financieras asumirán esas pérdidas, pero dosificadamente", explica Taracena.

Mientras efectúan ese ajuste los bancos pueden ir dando más valor a los terrenos a través de la gestión urbanística, de manera que tengan todas las licencias necesarias para construir en cualquier momento.

A su vez pueden sacar al mercado aquellos suelos donde hay demanda de primera vivienda."Este tipo de operaciones se están llevando a cabo ahora, pero son muy pocas", indica Ferrer-Bossom.

Por ejemplo, una entidad se queda con un suelo porque la promotora no puede pagar el préstamo. El terreno es bastante bueno y  si se construyera casas sobre él se vendería porque hay demanda. Como el banco no sabe de construcción le encarga a la inmobiliaria que precomercialice ese proyecto.

Si consigue reservas por el 75% del proyecto, la entidad da el dinero a la inmobiliaria para que construya las casas. Al final, la inmobiliaria paga el préstamo al banco con las viviendas ya casi vendidas.

"Si tienes éxito en una precomercialización, ese suelo deja de ser un peso para su propietario", concluye el consultor de Jones Lang LaSalle.