¿Cuáles son los gastos de la operación?

Alternativas para pagar la compra de una nueva casa mientras se vende la anterior

La hipoteca puente o mantener dos préstamos al mismo tiempo son las opciones para financiar la entrada de una nueva vivienda.

Piso, compraventa, segunda mano, vivienda
Alternativas para pagar la compra de una nueva casa mientras se vende la anterior / EP

La compraventa de viviendas continúa su escalada y en 2018 el registro de estas operaciones se incrementó un 10,1%, en total, 515.051 viviendas cambiaron de propietario en el último año. Las cifras muestran que los españoles continúan adquiriendo viviendas en propiedad y muchos de ellos no lo hacen una sola vez, sino que, tras abonar una casa, cambian de vivienda. En esos casos se plantea un debate para los involucrados: ¿cómo financiar la compra de la nueva casa hasta que se consiga vender la anterior?

Las propuestas son diversas, aunque no todas resultan igual de ventajosas. Los interesados, en primer lugar, pueden esperar a vender la primera vivienda para disponer del dinero para la segunda. En este caso no necesitan de financiación adicional, pero el principal problema es el tiempo, ya que la demora en la venta puede provocar perder la vivienda deseada.

Ante esta situación, y para obtener financiación en el momento apropiado, se puede solicitar una hipoteca para la nueva vivienda y mantener los dos créditos hipotecarios hasta la venta de la casa anterior. Para esta opción, como explican los expertos de ProntoPiso, los bancos solicitan que los clientes posean "como mínimo un 20% del precio de compra y un 10% de los gastos, por lo que es necesario tener unos ingresos elevados para decantarse por esta opción". 

La otra opción de financiación son los préstamos puente. En el caso de una hipoteca puente financia los gastos de entrada de una nueva casa y unifica los préstamos de las dos viviendas en uno durante un periodo de 6 meses a 5 años. De esta manera, cuando se venda la casa antigua su hipoteca queda cancelada y se formaliza un nuevo préstamo con la nueva propiedad. 

Antonio Gallardo, experto financiero de iAhorro, explica que estos productos puente "fueron muy típicos antes de la crisis y están volviendo a crecer en los últimos años", sobre todo entre los que les queda "poca cantidad o la relación entre capital pendiente de la hipoteca y valor de tasación se encuentra por debajo del 50%, clientes viables a los que se les puede conceder un nuevo préstamo por un valor por debajo de la tasación". 

Decantarse entre la hipoteca puente o la duplicidad de ambos préstamos depende del tiempo en el que se espera vender la vivienda original. Gallardo explica que al mantener dos hipotecas a la vez se duplican las cuotas y, por tanto, "el esfuerzo financiero". La cuota de una hipoteca puente, por el contrario, sería más asumible, "aunque no debemos "perder la perspectiva de que tiene que ser una solución temporal y que la clave está en vender rápidamente el inmueble". 

Pese a ello, Diego Paradinas, COO y cofundador de ProntoPiso, afirma que “las hipotecas puente tienen menor popularidad entre los compradores y están ligadas al temor de que expire el plazo de carencia sin haber vendido la vivienda original”. Advierte que no vender la vivienda en el periodo establecido supone asumir el coste de tener que asumir ambos préstamos unificados durante tanto tiempo. En ese sentido, nuevas plataformas, como ProntoPiso, aseguran la venta de la vivienda en menos de 90 días y, en caso de que no se venda en ese periodo, adelanta el dinero para la compra o hipoteca de la nueva vivienda.

Los gastos de la operación

Sea cual sea la opción elegida para financiarse, hay que tener  en cuenta los impuestos que hay que asumir, en este caso serían dobles porque, por un lado, se vende un inmueble y, por otro lado, se compra otro, aunque se pueden obtener exenciones si la compraventa es referida a la vivienda habitual. "En el caso de venta el impuesto principal del vendedor es el IRPF si hay diferencia positiva entre el valor de compra y el de venta. Pero al comprar una vivienda habitual nueva podemos beneficiarnos de la reinversión del importe obtenido en la enajenación siempre que se efectúa de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años", explica el experto de iAhorro. 

La plusvalía municipal, incremento del Valor de los terrenos de Naturaleza Urbana, es el otro impuesto a pagar por la venta de la vivienda; sin embargo, con el cambio de criterio del Tribunal Supremo "solo se paga cuando se obtiene ganancia en la venta del inmueble". A los gastos por impuestos se añade el gasto de cancelación de la hipoteca y la cancelación registral, "que es lo normal si se quiere vender sin cargas".

La compra de una vivienda, por su parte, implica el pago del IVA o del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales según el tipo de vivienda, así como todos los gastos de escriturar la vivienda. Respecto a la hipoteca, tras aprobación de la nueva ley hipotecaria, los costes que asume el cliente se limita al de tasación, el resto de gastos de constitución de la hipoteca se cargan a la banca.  

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