PREGUNTA
- Hace unos días que firmé un contrato de arrendamiento de vivienda con una duración de un año. No se dice que pueda ser objeto de prórroga ni nada. ¿Es esto legal? ¿Qué puedo hacer?
Los contratos de arrendamiento de vivienda están sometidos a las disposiciones contenidas en el Título II de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 de 24 de noviembre (LAU).
El artículo 6 de la citada Ley dice lo siguiente: "Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice".
Entre las disposiciones contenidas en el citado Título II –de obligada observancia- está precisamente el artículo 9 que establece que la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes pero que, si es inferior a cinco años (o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica) llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años (o de siete, si el arrendador fuese persona jurídica) salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
Resulta obvio que la estipulación que limita la vigencia del contrato a un solo año sin mención alguna a la prórroga legal, es contraria al artículo 9 citado y perjudica el derecho del arrendatario. En consecuencia, se trata de una estipulación nula que se tendrá por no puesta.
Llegado el final del año pactado, si lo desea, el contrato se prorrogará automáticamente salvo que exprese su deseo de que no sea así. Tales prórrogas anuales pueden alcanzar un total de cinco años o de siete, dependiendo de si el arrendador es persona física o jurídica.
Cuando el anterior precepto se refiere a que las estipulaciones del contrato no podrán contravenir «las normas del presente Título» cuando vayan en perjuicio del arrendatario; es decir, se está refiriendo a que las cláusulas del contrato no podrán ir en contra de los derechos reconocidos al inquilino reconocidos en el Título II de la LAU, que comprende desde el artículo 6 al 28 inclusive.
Cláusulas nulas
Se considerarán cláusulas nulas en los contratos de arrendamiento de vivienda aquellas que vayan en contra de los derechos reconocidos al inquilino en esos artículos (art. 6 al 28).
En resumen: respecto del arrendamiento de viviendas, cabe el pacto entre las partes, conforme al artículo 4 apartado 2 LAU, pero siempre dentro de las previsiones legales que el Título II de la propia LAU establece. Nunca se podrá sobrepasar estas disposiciones ya que incurrirían en nulidad.
*La respuesta ha sido elaborada por el despacho de abogados Echeandia & Alevito: www.echeandia-alevito.com
