Covid, tipos, ventas exprés... el cóctel perfecto para el 'calentón' de la vivienda

El mercado inmobiliario rompe récords. El negocio de la compraventa lleva desde el año pasado llegando a niveles que no se veían desde hace una década, dejando consecuencias colaterales como la dificultad de reponer la oferta por parte de las inmobiliarias. El "gran apetito", tal y como tilda Idealista al fenómeno, viene dado por diferentes factores clave que han dejado cifras de stock por debajo de lo habitual en las grandes ciudades de España y que incluso causan un "efecto llamada" a comprar más, como confirman fuentes del sector. En general, las viviendas en venta se han reducido un 7% respecto a 2019, siendo especialmente notorio el recorte en Madrid con un 11%. Entre los motivos del cóctel perfecto se encuentra el ahorro récord de las familias, las hipotecas más baratas de la historia y unos tipos de interés muy bajos que no incentivan la inversión en productos financieros. 

La pandemia, además, ha traído un cambio de hábitos que ha recolocado las prioridades familiares: "Tras un año 2020 traumático, muchos españoles decidieron cambiar de casa por otras de mejor calidad, con más espacio, luz o con acceso a balcones o terrazas", explica Francisco Iñareta, portavoz de idealista. La decisión para adquirir este tipo de inmuebles, además, se está dando a corto plazo de manera generalizada, algo que también ha calentado mucho a un mercado acostumbrado a que sus clientes sopesen una compraventa en un margen de 1 o 2 años, como explican fuentes de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI). La absorción, así, se está dando casi de manera inmediata e incluso las promociones sobre plano en zonas con alta demanda se venden en pocas semanas. El 'calentón' también se explica por la poca construcción de obra nueva en los últimos 10 años. 

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A pesar del acelerón y los recuerdos que pueda despertar sobre el famoso 'crack' de 2008, los expertos auguran un escenario que se aleja del estallido económico provocado por la especulación inmobiliaria. "Las cifras todavía están un 30% por debajo del dato de 2007", puntualiza Idealista, aunque en septiembre se alcanzó el pico anual de hasta 53.410 operaciones inmobiliarias. Un dato que reflejó una variación mensual del 7,1% y anual del 40,6%. Aún así, los precios se están manteniendo estables y los criterios de concesión de hipotecas siguen siendo rigurosos, lo que aleja aún más el fantasma de una posible burbuja.

Justo en septiembre de 2021 fue cuando los promotores inmobiliarios y los profesionales del sector se dieron cuenta del sobrecalentamiento que estaba experimentando el mercado tras tocar el 'tope'. Una realidad que tiene dos ritmos, la de las capitales provinciales y las grandes ciudades, y que ha tenido como punta de lanza a las segundas. Según datos del INE, las transacciones de vivienda en el litoral español, con Barcelona a la cabeza, ascendieron notablemente en todas las provincias mediterráneas ese mes. Las más destacadas, la región barcelonesa y la malagueña, con diferencias de hasta 1.000 compraventas más respecto a 2019. En el centro, la comunidad de Madrid fue la provincia más exitosa de la península tocando un 'techo' de 7.000 viviendas. Es, destaca la FAI, el territorio que muestra un mayor crecimiento con 40.000 habitantes más cada año.

Nuevas tendencias de compradores

A lo largo de 2021 ha surgido una nueva tendencia en el perfil comprador, encarnada en profesionales de clase media que no tenían vocación inversora pero que, con algo de capacidad ahorradora y unas rentas de entre 40.000 y 60.000 euros, han apostado por lanzarse al mercado inmobiliario. "Han sido", explica la FAI,  "familias con intención de utilizar el inmueble como primera residencia y con una edad media de 40 años". Los precios más demandados se sitúan en una horquilla de los 150.000 y los 200.000 euros, lejos de las operaciones de los grandes tenedores. Un dato que confirma la tendencia de volver al ladrillo como rentabilidad estable que dinamiza aún más la demanda. 

Finalmente, con la llegada de la ley de vivienda, los principales actores en el mercado inmobiliario se han vuelto más prudentes. Como informa el coordinador general de la FAI, José María Alfaro, la nueva regulación es muy restrictiva con el inversor y hace que sea mucho más prudente a la hora de entrar en cualquier proyecto inmobiliario. La limitación  del porcentaje de obra nueva, que establece que el 30% debe ser para la Administración, ha empezado a cambiar las proyecciones en los planes de negocio del sector. Con su aplicación definitiva, que afecta sobre todo a los grandes tenedores, los empresarios inmobiliarios reclaman menos medidas coercitivas y aplicar  otras soluciones frente a la declaración de zonas tensionadas y la limitación de precios.