¿Puede la crisis cambiar las condiciones de los contratos de arrendamiento?

Esta cuestión está siendo objeto de mucha discusión bajo el prisma de dos figuras: la “fuerza mayor” y la cláusula “rebus sic stantibus”; términos ambos que vamos a intentar explicar.

La fuerza mayor se define como la generación de una circunstancia imprevisible o inevitable que supone una alteración de las condiciones de una obligación y, por ende, presupone la imposibilidad absoluta de su ejecución. En este sentido, habrá que analizar en cada caso concreto si la existencia de la pandemia justifica –en cada caso específico-, la imposibilidad de atender las obligaciones contractuales –el pago de la renta, por ejemplo-.

En otras palabras, tendremos que valorar si la incidencia del virus en esa relación contractual justifica suficientemente la modificación de las condiciones contractuales -piénsese, por ejemplo, que los ingresos del arrendatario se ven reducidos significativamente, a pesar de lo cual su permanencia en el contrato sería posible a cambio de una reducción temporal en el importe de la renta-.

Como no siempre podremos justificar la aplicación de la “fuerza mayor”, será entonces cuando deberemos valorar si, en su lugar, nos podríamos acoger al principio “rebus sic stantibus” (que significa “estando así las cosas”); que permite modificar los términos inicialmente pactados en un contrato en atención a circunstancias sobrevenidas, para intentar reestablecer el equilibrio roto entre las partes.

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A este respecto, el Tribunal Supremo tiene dicho que procede aplicar dicha cláusula cuando durante el transcurso del plazo contractual se hayan producido circunstancias tan inusitadas que rompan el necesario equilibrio sinalagmático entre las prestaciones de las partes (STS 15 de abril 1991); y que procederá restablecer ese equilibrio cuando la alteración de las circunstancias entre el momento de la perfección del contrato y el de consumación, suponga una desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes. (TS 27 de abril de 2012).

La situación creada por el Covid19 podría tener encaje en dicha definición jurisprudencial, de modo que es lógico pensar que la cláusula “rebus sic stantibus” resultará alegable en algunas relaciones arrendaticias. Además, tratándose de relaciones de tracto sucesivo, cuanto más se extienda en el tiempo la vigencia de un contrato, más susceptible será de beneficiarse de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, en la medida en que tendrá una exposición mayor a hechos que puedan desequilibrar el contenido de las obligaciones entre las partes.

Como siempre, lo deseable será que en aquellos supuestos en que la incidencia del virus afecte al equilibrio contractual, sean las partes quienes de común acuerdo introduzcan las modificaciones necesarias en sus contratos para asegurar su permanencia (rebajas temporales en los alquileres, períodos de carencia, etc…). De no ser posible, habrán de ser los tribunales quienes resuelvan la controversia.

Eso sí, cada caso habrá de ser objeto de análisis y valoración judicial dado que cláusula “rebus sic stantibus” no es de aplicación generalizada, sino que exige la acreditación de que este hecho –la pandemia en este caso- ha generado un desequilibrio lo suficientemente grave como para justificar su entrada en juego. Y ahí puede entrar también el análisis de la situación del arrendador.