La debilidad del euro impulsa la compra de viviendas por extranjeros a máximos

Las compraventas por parte de extranjeros han permitido que el mercado inmobiliario mantuviese su dinamismo en la segunda mitad del año pasado pese al frenazo de la economía (que apenas creció un 0,1% en el tercer trimestre, según el dato de Contabilidad Nacional del INE) y a pesar del encarecimiento paulatino de la financiación, a medida que el Banco Central Europeo empezó a subir los tipos de interés oficiales hasta el 2,5% al que los situó en diciembre. Ese impulso en las operaciones realizadas por extranjeros responde a la depreciación que el euro ha venido registrando frente al dólar desde 2021. 

La última estadística del Colegio de Registradores constata que la demanda extranjera de vivienda rozó el 16% del total de operaciones en el tercer trimestre del año pasado (15,92%), un nivel histórico. A finales de septiembre el euro marcaba mínimos de dos décadas en relación al 'billete verde' en 0,96 dólares después de varios meses de caídas. Desde entonces y a golpe del mayor ritmo de endurecimiento de la política monetaria por parte del BCE desde su creación, la divisa comunitaria ha recuperado algo más del 11% de su valor, pero se mantiene muy por debajo de los 1,22 dólares que llegó a superar en 2021.

Las compraventas por parte de extranjeros acumulan seis trimestres consecutivos aumentando su peso sobre el total y han crecido también en términos absolutos. Esto las convierte, según los registradores, en un factor explicativo de primer nivel a la hora de entender la notable fortaleza del mercado de compraventas en un entorno cada vez más incierto, marcado por las consecuencias de la guerra en Ucrania, la crisis energética y una inflación desbocada en la mayoría de economías occidentales. 

Desde Sociedad de Tasación añaden que la paridad euro-dólar ha propiciado un aumento de las operaciones por parte de estadounidenses y latinoamericanos, que han aprovechado el tipo de cambio a su favor para adquirir vivienda en España (al haber perdido valor el euro, la inversión que tienen que hacer en dólares para llevar a cabo la operación es menor). Las últimas estadísticas publicadas por el Consejo General del Notariado apuntaban a un incremento de más del 75% en las adquisiciones de vivienda por parte de estadounidenses solo en el primer semestre del año pasado. 

Fueron, de hecho, la segunda nacionalidad que más desembolsó por metro cuadrado (2.837 euros) tan solo por detrás de los daneses (2.870 euros). La creciente importancia de la inversión extranjera en vivienda se aprecia con claridad al comparar los datos de 2022 con los del ejercicio previo, tal y como apuntan desde la inmobiliaria Sonneil. En el tercer trimestre se vendieron un 74% más de casas a clientes no nacionales en Alicante que en el mismo periodo del año previo. En Valencia el crecimiento interanual fue del 60% y también destacó Málaga, con un 51% más de ventas a extranjeros.

Menos volatilidad de precios

De cara al ejercicio actual, la vivienda se mantendrá como un valor refugio frente a la inflación, que podría cerrar el año en el 4,9% de media según la previsión del Banco de España. "Estos inmuebles, unidos a las viviendas de reposición y extranjeras, serán los que sostengan el mercado en los próximos meses", apuntan desde Solvia, inmobiliaria del Grupo Intrum. El mercado residencial español registra menor volatilidad de precios en vivienda en venta y alquiler que en otras economías mundiales. El precio de la vivienda nueva y usada aumentó un 3% de media en 2022, según Sociedad de Tasación, frente al 7% de crecimiento en la Unión Europea que recoge Eurostat, la oficina de estadísticas comunitaria, y al 11% de aumento en Estados Unidos (según Zillow, firma especializada en bienes raíces). 

Esto en un año en el que los precios de la vivienda disminuirán en la mayoría de los países de la región durante 2023 y mantendrán ese descenso también en 2024. "Es más, vemos pocas o ninguna perspectiva de un fuerte repunte hasta 2025", afirma Sylvain Broyer, economista Jefe para EMEA de S&P Global Ratings en el informe 'European Housing Prices: A Sticky, Gradual Decline'. La agencia de calificación contempla que la vivienda se abarate en España un 2,5% de media este ejercicio y un 1% el próximo, volviendo a encarecerse un 1,5% ya en 2025.