Desahucios: todas las dudas

Más de 500 desahucios al día, y unos 300.000 desde que empezó la crisis en 2008 han provocado una reacción de la sociedad, de las empresas, los bancos, las cajas y hasta de los políticos. El Gobierno ha aprobado un Real Decreto Ley que modifica la ley hipotecaria, y que protege a los colectivos más vulnerables.

He aquí las principales dudas sobre los desahucios explicadas por Ubaldo Nieto, notario, profesor de Finanzas en Cunef y especialista en el mercado hipotecario:1 ¿Cuando empieza una ejecución hipotecaria? Cuando un acreedor (supogamos, un banco) reclama ante un Juzgado a un deudor por impago.2 ¿Cuánto tarda en ponerse en marcha? Depende de cada Juzgado; puede transcurrir un año o más hasta que el juez toma el caso y decide requerir de pago al deudor y notificar al propietario de la finca la ejecución (hipotecante no deudor)3 ¿Cuánto tiempo da la Justicia al acreedor para responder? El deudor tiene diez días hábiles desde que recibe el requerimiento de pago. 4 ¿Qué pasa si no paga? El Juez pide al Registro de la Propiedad que expida una certificación de dominio y cargas de la finca objeto de ejecución, se notificaría, en su caso, a los titulares de derechos posteriores inscritos, a los arrendatarios si los hubiere y luego, el acreedor puede instar la subasta. El anuncio se publica en la sede judicial, Registro de la Propiedad, y el ejecutante o el ejecutado pueden pedir otras formas de publicidad a su costa (boletines oficiales, prensa...). Se anuncia con, al menos, 20 día hábiles de antelación a su celebración.5 ¿A qué precio se subasta? Al valor que consta en la escritura de préstamo hipotecario (suele coincidir con la tasación realizada en aquel momento). No obstante cabe que se puje por importes inferiores y se adjudica al mejor postor si ofrece al menos el 70% del precio de salida. Si la mejor oferta es menor de ese 70% se le da un plazo de diez días al deudor para que presente un tercero que mejore la oferta. Si no lo hace el banco puede pedir que se le adjudique por esa mejor oferta. Si tampoco lo hace se le adjudica al mejor oferente siempre que lo que haya ofrecido sea superior al 50% del valor de tasación o, siendo inferior, cubra la cantidad reclamada incluidos intereses y costas judiciales. 6 ¿Y si la mejor postura no cumpliera estos requisitos? El Secretario judicial responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso. Debe tener en cuenta la conducta del deudor  y las posibilidades de satisfacer al acreedor vendiendo otros bienes. También debe considerar el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor. En este último caso, cabe un recurso directo de revisión ante el Tribunal que dictó la orden general de ejecución.7 ¿Y si nadie la compra? Es lo habitual. Entonces la subasta queda desierta y el banco podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al sesenta por ciento de su valor de tasación.8 ¿A qué precio se queda el inmueble? Al 60% de su valor de tasación.9 ¿Qué sucede con el propietario? En ese momento, deja de ser el propietario, pero sigue siendo deudor si el importe de adjudicación es inferior a la deuda reclamada. 10 ¿Qué hace el banco con el piso? Tiene que echar al antiguo propietario. Para ello, solicita el "lanzamiento" como lo denomina la Ley (lo que se se denomina "desahucio").11 ¿Quiénes intervienen en el desahucio? El Secretario judicial acordará de inmediato el lanzamiento (desahucio) cuando el Tribunal haya resuelto, que el ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en él. El lanzamiento se notificará a los ocupantes, con citación a una vista que señalará el Secretario judicial dentro del plazo de diez días. En ese tiempo, los deudores podrán alegar y probar lo que consideren oportuno respecto de su situación. El Tribunal, por medio de auto, sin ulterior recurso, resolverá sobre el lanzamiento, que decretará en todo caso si el ocupante u ocupantes citados no comparecieren sin justa causa. Si no acuden a esta vista se lo notifica en el domicilio el secretario judicial (acompañado de la policía si se prevé oposición).12 ¿Qué quiere hacer el Gobierno? Ha aprobado un Real Decreto que permite paralizar durante dos años los lanzamientos (desahucios) en colectivos que no superen los 19.000 euros de renta anual; además, se paralizan en casos de familias  numerosas, familias que sufran el desempleo, personas que sufran violencia de género, o familias que tengan a su cargo personas dependientes.  13 ¿A qué se refiere la 'dación en pago'? Es un negocio jurídico por el cual el banco se queda con el inmueble en pago de la deuda. La ley lo contempla pero no es obligatorio para el acreedor.14 ¿Cómo afectarían los cambios legales al mercado hipotecario? En la medida que se dificulte la recuperación de los fondos prestados, los bancos prestarán menos,y encima a tipos de interés superiores. Pedirán más garantías.