La deuda máxima que puedo contraer en la hipoteca antes de que me denuncien

La situación económica actual de muchas familias está conllevando retrasos en los impagos de sus deudas, siendo la más importante la hipoteca, tanto por su cuantía económica, como por comprometer algo tan imprescindible como es la vivienda actual.

Los cambios legislativos de los últimos años se han centrado en buena parte precisamente en este punto. El objetivo es buscar una mayor protección del ciudadano y que disminuyan muchas situaciones dramáticas, incluso de desahucio, que vimos especialmente después de la crisis financiera. No obstante, ¿qué ocurre si no puedo asumir la deuda de mi hipoteca?

El proceso de impago

En caso de impago, la entidad financiera intentará la recuperación de las sumas debidas (principal, intereses ordinarios, intereses de demora, comisiones, gastos) de forma amistosa. Cuando el deudor no accede o no puede alcanzar un acuerdo, el acreedor iniciará acciones judiciales.

En el caso de hipoteca, al pasar por un notario, el tipo de reclamación judicial será directa, acudiendo a los procedimientos judiciales ejecutivos. ¿Pero cuándo comienza este proceso? ¿Qué cantidades se incluyen?

Los intereses de demora, lo primero a lo que tendremos que prestar atención

Lo primero que debemos tener en cuenta en caso de retraso del pago es la generación de intereses de demora. No obstante, desde la aplicación de la Ley 1/2013, los intereses de demora de los préstamos para la adquisición de vivienda habitual garantizados con hipoteca no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero (3% el 2020, luego el tipo de demora máximo actual es del 9%). Este tipo de interés sólo se podrá devengar sobre el principal pendiente de pago.

Si el deudor se encuentra dentro de los parámetros de “umbral de exclusión” y, siempre para su vivienda habitual, el interés moratorio aplicable desde el momento en que el deudor acredite que se encuentra en dicha circunstancia será, como máximo, el resultante de sumar a los intereses remuneratorios pactados en el préstamo un 2% sobre el capital pendiente del préstamo. Es decir, si su tipo de interés es del 1%, por ejemplo, el interés máximo moratorio será del 3%.

No existe una cantidad máxima que conlleve acciones judiciales, depende del tiempo

El principal riesgo del hipotecado está en esa acumulación de deuda, ya que es la que hace precisamente muchas veces llegar a la ejecución hipotecaria, por lo que es importante no llegar a una acumulación de deuda importante, aun realizando pagos parciales hasta solventar la situación.

Si no es posible, la nueva ley hipotecaria amplía el plazo para aplicar la comisión de vencimiento anticipado, es decir, reclamar el pago de la totalidad de la deuda. Así, esta se activa a partir de la duodécima cuota impagada, siempre que el préstamo esté en la primera mitad de vida (por ejemplo, si es a 30 años antes del año 15) y de la quinceava mensualidad en la segunda mitad de la hipoteca.

En estos casos la entidad de crédito presentará una demanda contra el deudor ante los Juzgados de Primera Instancia del lugar donde se localice el inmueble hipotecado. Hasta el día señalado para la celebración de la subasta, el deudor podrá paralizar el procedimiento de ejecución abonando el importe que por principal e intereses estuviese vencido en el momento de presentación de la demanda sumando los vencimientos de capital e intereses que se hubieren producido hasta el momento, y las costas del procedimiento, o llegando a un acuerdo con la entidad financiera.

Por todo ello, no existe una cantidad máxima que conlleve el inicio de las acciones judiciales de ejecución, sino tiempo transcurrido desde el impago. Por ello, en caso de cualquier dificultad hay que hablar con la entidad financiera e intentar establecer fórmulas de pago que permitan solventar la situación antes de que acabe transformándose en un problema grave.