Diferencias entre la nueva ley hipotecaria y la anterior: más información y tiempo

El Congreso aprobó el pasado jueves 'in extremis' la nueva Ley Hipotecaria que entrará en vigor en los próximos tres meses tras su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE). El proyecto fue redactado por el exministro de Economía del PP Luis de Guindos para elevar la protección de los consumidores y ve la luz con numerosos cambios incorporados durante el mandato socialista. Pero, ¿qué diferencias habrá entre las nuevas hipotecas y las ya firmadas? 

Entre las principales medidas que incluye la nueva norma se encuentra el pago por parte de los bancos del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, la eliminación de las cláusulas suelo o los matices a la cláusula de vencimiento anticipado. Unos cambios que "van a ayudar al lanzamiento de ofertas más competitivos en el sector", según el comparador iAhorro, pero que los expertos de la web Reclamador no consideran suficiente para la protección del los usuarios.  

La primera gran diferencia de la nueva norma se centra en el reparto de los gastos entre consumidores y bancos. Por primera vez los clientes solo asumirán los gastos de tasación, mientras que los bancos pagarán el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), además de los gastos del registro, notaría y de la gestoría. Con el cambio, los consumidores únicamente pagarán entre 300 y 600 euros por el coste de tasación, un pago que incluso se podría evitar porque algunos bancos están asumiéndolo para atraer clientes. 

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“El nuevo reparto de los gastos es una de las principales ventajas que más va a notar y apreciar el consumidor", apunta Ricardo Gulías, director general de Tu Solución Hipotecaria. El traslado del impuesto a los bancos supone un ahorro de hasta 6.000 euros para los clientes. Los bancos asumen esta partida que varía desde 1.500 hasta los 6.000 euros, porque depende de cada comunidad autónoma y del tipo de préstamo. El resto de costes suponen para las entidades un gasto de entre 1.000 y 3.000 euros. 

La reducción de gastos también se refleja en las comisiones de amortizaciones. En la redacción final de la Ley las comisiones de amortización anticipada bajan a la mitad para las hipotecas de tipo fijo (2% durante los 10 primeros años y 1,5% a partir de este período) mientras el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años cuando su hipoteca sea a tipo variable, cuyas comisiones serán del 0,25% o del 0,15%, respectivamente.

Otro de los puntos clave es la mayor protección de los consumidores, que deberá disponer de la información necesaria para conocer el producto que contrate. El cliente contará con una ficha estandarizada y comparativa de otras ofertas de otras entidades y tendrá hasta 10 días para entender lo que está contratando y resolver las dudas que pueda tener antes de firmar el contrato. Al banco, por su parte, también se le exige mayor seguridad jurídica y deberá conocer el historial crediticio del usuario en el Banco de España y evaluar su solvencia, sin que en ningún caso se pueda imputar una comisión por el coste de esta actividad. 

En este sentido, el notario ejerce un papel clave. Con anterioridad el notario se limitaba a certificar la firma de la hipoteca entre ambas partes, con la nueva norma deberá ratificar que el titular conoce el producto que va a contratar. Así, el hipotecado tendrá que acudir dos veces a la notaría: una primera sin la compañía del banco para resolver posibles dudas y la segunda para la firma del contrato. 

La norma además prohíbe los desahucios en caso de personas vulnerables sin alternativa habitacional previa y las cláusulas suelos. Esta última cuestión queda limitada a los tipos negativos (como en la actualidad el Euríbor), por lo que sí se permite fijar un tipo de interés mínimo del 0%.

Respecto a la ejecución hipotecaria, hasta ahora el banco podía iniciarla tras el impago de tres cuotas gracias a la cláusula de vencimiento anticipado. Sin embargo, la nueva ley endurece los requisitos para los préstamos de más de 20 años y solo podrá comenzar la ejecución si hay 12 cuotas impagadas o el 3% del capital prestado en la primera mitad de la vida del préstamo, o 15 cuotas o el 7% en la segunda mitad del crédito.

Los nuevos hipotecados podrán disfrutar de la nueva norma una vez entre en vigor tras su publicación en el BOE. La ley no tiene carácter retroactivo  de forma general, pero, como explica iAhorro, afectará a aquellos contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novación o de subrogación con posterioridad a su entrada en vigor. 

Precisamente, a la hora de realizar estos trámites, los consumidores también obtienen mayores beneficios con la entrada vigor de la nueva ley hipotecaria. Así, los usuarios podrán subrogar sin costes y libremente su hipoteca, incluidas también las firmadas antes de la nueva ley, y, en el caso de la novación, los clientes podrán modificar las condiciones de su contrato sin tener que pagar ninguna comisión por ello. 

Los expertos valoran la mayor protección que da la norma a los consumidores, pero desde la web Reclamador consideran que es insuficiente. Entre los puntos más cuestionados se encuentra el mantenimiento de la comisión de apertura y las vinculaciones entre productos. La nueva ley sigue permitiendo el cobro de una comisión por la apertura de un préstamo, algo que Reclamador considera "ilógico" porque la propia norma prevé gratuitas las actividades que justificaban esta comisión (la investigación sobre la solvencia del hipotecado). 

Respecto a las vinculaciones de productos como seguros o tarjetas, la ley prohíbe obligar al cliente a la contratación de otros productos para poder obtener un préstamo, aunque sí permite las bonificaciones para quien lo haga. Para Reclamador ,"esa bonificación" plasmada en una reducción del diferencial, sin embargo no supone ahorro alguno para el cliente, pues del cálculo de ese menor importe de la cuota hipotecaria y las cuantías que se tienen que pagar como primas de esos seguros o intereses de las tarjetas se eleva el coste financiero".