¿Dificultades para pagar la hipoteca cada mes? Las opciones para evitar el embargo

La compra de una vivienda es uno de los principales gastos que realiza una persona a lo largo de su vida, por ello en muchas ocasiones se recurre a una hipoteca con la que financiar este importe e ir pagando poco a poco. Sin embargo, la situación financiera puede dar muchas vueltas, paro, crisis, multas..., son muchas las situaciones que pueden empeorar la situación económica e impedir hacer frente a la cuota mensual de este préstamo. Ante estas situaciones existe el Código de Buenas Prácticas, cuya aplicación facilitará el pago a quienes justifican una situación de especial vulnerabilidad económica para no pagar el préstamo hipotecario. 

No obstante, la adhesión a este Código es voluntaria, es decir, la entidad tiene que haberlo aceptado y sólo a partir de ese momento estará obligada a aplicar las medidas que en él se contemplan. En la actualidad las principales entidades, BBVA, Banco Santander, Sabadell o Bankia, entre otras muchas, están adheridas al "Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual", que se especifica en el Anexo del Real Decreto-ley 6/2012. 

Tras comprobar que su entidad está adherida, el titular del préstamo hipotecario podrá solicitar su aplicación. En ese caso, y siempre que se cumplan unos requisitos relacionados con su capacidad económica y con el precio de adquisición de la vivienda hipotecada, el banco no puede negarse. En concreto, como especifica el Banco de España, los requisitos que se exigirán son serán tener un crédito o préstamo garantizado con una hipoteca sobre la vivienda habitual y que el precio de la vivienda esté dentro de unos límites y no sea superior a los 300.000 euros. 

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Además, dado que esta práctica está dirigido a personas con menos recursos, el titular o titulares deberán acreditar ante la entidad que se encuentran en el denominado umbral de exclusión. Para valorar este límite en primer lugar hay que tener en cuenta los ingresos de la unidad familiar, no de un solo miembro. Esto implica que se incluyen los ingresos del deudor, de su cónyuge, no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, y los hijos que viven en la vivienda con independencia de su edad. Igualmente, las medidas del Código se aplicarán a los deudores mayores de 60 años, aunque no reúnan los requisitos para ser considerados como unidad familiar.

Por otra parte, este código especifica que el titular de un préstamo estará en el umbral de exclusión, y por tanto podrá acogerse a sus medidas, cuando la unidad familiar tengan ingresos inferiores al límite de tres veces el IPREM anual de catorce pagas (en 2020 está fijado en 7.519,59 euros) y que la cuota mensual sea superior al 50% de los ingresos netos de la unidad.

Además, se exige que la tasa de esfuerzo, es decir el porcentaje de los ingresos que la unidad familiar dedica al pago de la hipoteca, haya aumentado en 1,5 puntos, comparando el momento de presentación de la solicitud y los 4 años anteriores; o bien que las circunstancias familiares hayan cambiado, siendo ahora de especial vulnerabilidad. Estas circunstancias se dan cuando es una familia numerosa, una unidad familiar monoparental con hijos a cargo, de la que un menor forme parte de él o que una persona con una discapacidad de al menos el 33% forme parte de ella. También se incluyen los casos de unidades familiares donde haya una víctima de violencia de género o un deudor mayor de 60 años. 

En caso de cumplir todos los requisitos anteriores, la entidad iniciará las distintas fases que se recogen en el Código de Buenas Prácticas. En primer lugar se lleva a cabo la reestructuración de la deuda, lo que supone el establecimiento de un nuevo plan de pagos, en el plazo de un mes, que ofrece unas condiciones más favorables al deudor. El nuevo plan deberá incluir al menos las siguientes condiciones. En primer lugar una carencia en la amortización de capital de cinco años, el capital que se deja de pagar durante ese período podrá pasarse a una cuota final al término del préstamo o prorratearse en las cuotas restantes (también se puede realizar una combinación de ambas opciones).

La ampliación del plazo de amortización del préstamo supone que las cuotas mensuales (tras la finalización del periodo de carencia) serán de un importe menor al que tenían originalmente. Por otra parte, se aplicará la reducción del tipo de interés aplicable al Euribor + 0,25% durante el plazo de carencia, con carácter indefinido, dejarán de aplicarse las cláusulas suelo, previstas en los contratos de préstamo y, además, la amortización anticipada del préstamo solicitada durante los diez años posteriores a la aprobación del plan de reestructuración, no conllevará costes.

Una vez aplicadas estas condiciones pueden producirse dos situaciones. En caso de que la cuota a pagar sea inferior al 50% de los ingresos que percibe en ese momento la unidad familiar, el plan de reestructuración es viable y se procederá a su aplicación. Por el contrario, si la cuota sigue superando el 50%, el plan se considerará inviable. Entonces el Código prevé la quita y la dación en pago de la vivienda habitual. No obstante, para llevar a cabo estas dos medidas, además de los requisitos anteriores se exigirá que la familia no tenga más bienes con los que hacer frente a la deuda, que el deudor únicamente tenga en propiedad ese inmueble y que el préstamo no tenga otras garantías reales o personales. 

En el caso de la quita ya no es una medida obligatoria para la entidad, y cuenta con un mes para responder a la solicitud. Por su parte, la dación extingue totalmente la deuda garantizada con hipoteca y las responsabilidades personales del deudor y de terceros.