Duración de los contratos de alquiler: de cuántos años es el mínimo y el máximo

Una de las cuestiones clave en un contrato de alquiler es la duración del mismo. Arrendador y arrendatario pueden pactar libremente los años que estará en vigor, sin embargo, en caso de que la duración sea inferior a los cinco años, o siete si el propietario es persona jurídica, el contrato se extenderá hasta estos cinco o siete si el arrendatario así lo desea. Esta es una de las modificaciones que introdujo el Real Decreto de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, pero solo afectan a los contratos firmados a partir del 6 de marzo. A continuación analizamos de cuántos años es el máximo y el mínimo en función de cuando se firmó el contrato.

Los propietarios que hayan firmado contratos de alquiler recientemente, a partir del 6 de marzo, tendrán que asumir una duración del alquiler de cinco años, pese a que se haya pactado una duración con el arrendatario. La normativa establece que mientras que el inquilino tenga voluntad, es decir permanezca en la vivienda y pague la renta mensual pactada, el contrato se prorrogará anualmente aunque el propietario no lo desee.

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No obstante, esta prórroga no será obligatoria si, una vez transcurrido el primer año de contrato, el arrendador muestra de forma expresa la necesidad de habitar la vivienda alquilada por él mismo o por familiares de primer grado de consanguineidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Eso sí, deberá notificarse dos meses antes justificando cuál es la causa.

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Pero también puede ocurrir que sea el propio inquilino quien no quiera continuar. El cambio en la normativa incluye esta prórroga obligatoria de cinco años, siete si el propietario es persona jurídica, por plazos anuales salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de renovarlo. En tal caso, el inquilino deberá notificarlo con una antelación mínima de 30 días antes de la fecha de finalización.

Una vez finalizada la duración prevista del contrato o cualquiera de sus prórrogas, de cinco o siete años, si ninguna de las partes notifica a la otra su voluntad de no renovar el contrato, este se prorrogará por plazos anuales hasta un máximo de tres años más. En caso de querer finalizar el contrato cuando se produzca el vencimiento y evitar una nueva prórroga, el arrendador deberá notificarlo cuatro meses antes de esa fecha y el arrendatario con dos meses de antelación.

Los contratos que se celebraron antes de la entrada en vigor de este Real Decreto se regían por la anterior modificación que entró en vigor en junio de 2013 y que establece una duración mínima de tres años. De igual manera que en los nuevos contratos, la duración se pacta libremente entre las partes, aunque si fuese inferior a los tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance la duración mínima.

Sin embargo, la principal diferencia es la potestad del arrendador para finalizar el contrato tras su vencimiento. Es decir, la prórroga hasta alcanzar los tres años no será obligatoria si el propietario, treinta días antes del vencimiento del contrato o de cualquiera de las prórrogas, notifica su voluntad de no renovarlo.