Inmuebles invendibles: pisos con 'bicho', 4.126 días en el mercado y atractivos loft

Acudimos al portal inmobiliario Fotocasa, en el que cuelgan casi 605.000 ofertas de pisos de todo tipo distribuidos por toda España, en busca de un chollo, aunque desde el principio tememos que un precio demasiado bajo no sea un realmente una ganga y esconda un piso invendible.

Nos encontramos con numerosas viviendas atractivas, situadas en buenas zonas y con precios de remate que vamos descartando y nos fijamos en un chalé de 173 metros cuadrados situado en Burguillos de Toledo, una pequeña y tranquila localidad de 3.000 habitantes a sólo 10 kilómetros de Toledo. Cuesta 140.000 euros -posiblemente muy negociables- y su precio se ha reducido en 98.200 euros desde que hace nada menos 4.126 días (más de 11 años) se puso por primera vez a la venta.

Llamamos a la inmobiliaria Arjusa, encargada ahora de su venta. El comercial que se encarga de la comercialización de esta vivienda nos explica los motivos por los que lleva tantísimo tiempo en el mercado: "Esa promoción se terminó de construir hace varios años. Incluía 40 de chalés de similares características al que aparece en el portal inmobiliario que usted menciona. Es verdad que lleva más de 4.000 días a la venta. Cuando se construyó ese conjunto de viviendas estaba prevista la aprobación de un plan urbanístico que integrara el complejo residencial con el centro de Burguillos, pero finalmente no se aprobó. Los chalés quedaron aislados, a más de un kilómetro del casco urbano. Por eso muchos no se han vendido y han seguido durante tanto tiempo, hasta el día de hoy, a la espera de compradores", asegura.

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Los pisos invendibles son una constante en el mercado inmobiliario español y en torno a un 30% de las viviendas que hoy están a la venta no cambiarán de dueño, según estimaba recientemente Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. La mitad de estos pisos invendibles lo son por malos desarrollos urbanísticos -como es el caso del atractivo chalé de la provincia de Toledo-, aunque las causas son muy diferentes, según admiten diversos gestores y comerciales inmobiliarios consultados por lainformacion.com.

Pisos con una mala localización, con defectos legales, ocupados o tapiados, sin servicios básicos, lofts a precio de ganga que nunca podrán ser habitados como viviendas o demandados dúplex con menos metros que los recogidos en el Catastro son algunos ejemplos que alimentan la lista de inmuebles con poca o nula salida. Pese a todo, según coinciden en el sector "no hay piso imposible de vender, hay pisos con el precio equivocado". No acertar con el precio en un primer momento dificultará siempre la venta, aseguran.Inmuebles con ‘bicho’

Los inmuebles ocupados son bastante frecuentes en los portales inmobiliarios, aunque a veces es necesario llamar para saber que están en esta situación. Algunos vendedores, como Outlet Viviendas, se han especializado en este tipo de inmuebles.

El método para deshacerte de una ocupación, según reconocen, es hablar con los ocupantes y convencerles para que abandonen la vivienda. Si lo conseguimos, aseguran, podremos encontrarnos con un piso a un precio muy inferior al del mercado.

Jorge Pastore, director general del Grupo Inmobiliario Ares, admite que los inmuebles ocupados o con bicho frenan de forma importante la venta, aunque en el sector, conscientes de que no hay nada imposible, aseguran que una parte de esos pisos se terminan vendiendo.

Los bancos son responsables de un elevado porcentaje de estos inmuebles, que en muchas ocasiones ellos mismos se encargan de desocupar y los ponen a subasta con precios de salida increíblemente bajos, hasta un 60% inferiores a los del mercado.

En otros casos tienen en su cartera inmuebles tapiados tras un desalojo, una barrera que impide saber realmente lo que se compra -no hay fotos- y, peor aún, son imposibles de tasar y, por tanto, de obtener una hipoteca para su compra.Atractivos loft y dúplex con trampa

Un porcentaje destacado de jóvenes que disponen del dinero para hacerse con una vivienda demandan espaciosos lofts y singulares dúplex. Sin embargo, este tipo de viviendas tienen en la mayoría de los casos inconvenientes que las hacen difícilmente vendibles.

Revisamos en el portal Idealista algunas ofertas de dúplex en el distrito madrileño de Tetuán, una zona en la que abundan y en las que tienen precios muy interesantes, y nos percatamos que un porcentaje muy elevado tiene más de 90 metros.

Las fotos evidencian espacios amplios y varias habitaciones y, sin embargo, cuando acudimos al Catastro nos encontramos con 40 ó 45 metros, ya que la segunda planta no está regularizada.

El cebo para que nos resulten más atractivos es que pagaremos la mitad del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) -algunos vendedores lo utilizan incluso como argumento- y posiblemente la mitad de la cuota de la comunidad de propietarios, pero nos encontraremos con dificultades para obtener financiación bancaria puesto que la tasación será menor, ya que se hará con los metros del Catastro. Además, nunca será una gran inversión, ya que tendremos enormes dificultades para vender 45 metros al precio de 90.

Algo parecido sucede con los loft. Pese a ser muy atractivos y seguramente más baratos que una vivienda con los mismos metros, existen numerosas trabas legales para el nicho más cool del mercado.

Lo más frecuente es que los loft se encuentren en edificios de oficinas, que se construyen en suelo de uso terciario, lo que impide en principio un uso compatible al de vivienda y si se lograse la edificabilidad sería inferior a lo ya edificado.

Además, el porcentaje de financiación bancaria para la compra de este tipo de inmuebles es inferior a la que se concede para una vivienda estándar y si el loft a estrenar, se deberá pagar 21% de IVA calculado sobre el precio de la compraventa, a diferencia del 10% por el que tributaría una vivienda. Por último, si no se considera una vivienda, no podremos empadronarnos allí, y existe el riesgo de denuncia de alguno de los propietarios.La Sareb colocará 17.000 'invendibles' en 2017

En sus orígenes, la Sareb (sociedad que gestiona los activos de la banca rescatada, conocida coloquialmente como el banco malo) se hizo con activos de más de 200.000 inmuebles 'invendibles hasta ese momento. Hoy, según confirman sus portavoces a lainformacion.com, las cifras y expectativas de la entidad son muy diferentes a las de los comienzos: la Sareb espera vender este año la cifra más alta de inmuebles desde su creación: "Serán en torno a 17.000 activos, entre pisos, terrenos, locales comerciales, etcétera", comenta la fuente.

También asegura que "sin llegar a ser un boom, obviamente, la evidente dinamización que ha comenzado a experimentar el mercado inmobiliario ha aumentado el apetito de inversores y promotores por hacerse cada vez más de nuestras unidades".

Desde 2013, la Sareb lleva vendidos 50.000 de los 250.000 inmuebles entre viviendas, suelo, promociones y locales- que heredó de las entidades bancarias españolas. Mientras que hasta el año pasado el número de ventas era de 70% de suelo y el 30% de vivienda, por primera vez a lo largo de este año esa tendencia se ha igualado: "Hoy las ventas se reparten por igual entre vivienda y suelo. Ha aumentado muchísimo el interés en el área de la logística para adquirir nuestros inmuebles", explica el portavoz. La mayoría de las ventas que concreta hoy la Sareb tienen lugar en el arco mediterráneo y Madrid.

Como novedad, la Sareb también se prepara para el mercado del alquiler y está estudiando crear una sociedad cotizada de inversión inmobiliaria que lanzará a finales de año destinada a este fin.Están dónde casi nadie quiere vivir

Sólo el 4% del total de viviendas procedentes de entidades financieras a la venta están localizadas en grandes núcleos con una población superior a las 500.000 personas, mientras que el 14% se sitúan en ciudades de entre 100.000 y 500.000 habitantes y las que tienen entre 50.000 y 100.000 vecinos disponen un 13% de su stock.