"No se evidencian indicios de sobrevaloración generalizados de la vivienda". El Informe de Estabilidad Financiera del Banco de España del mes de octubre ha querido salir al paso de las voces que empezaban a advertir sobre la incipiente configuración de una nueva burbuja en el mercado inmobiliario doméstico y ha conjurado con datos la creciente inquietud social respecto a que una situación como ésa estuviera germinando en la economía española.
El 'run run' en la opinión pública ha comenzado a cuenta de diversos informes y estadísticas que reportaban incrementos en los precios de la vivienda por encima de los dos dígitos, unas cifras no vistas desde el estallido de la crisis. Sin embargo, el Banco de España subraya que los precios medios de la vivienda se elevaron, sí, un 6,8% en el segundo trimestre de 2018, pero que éste alza es inferior al 7,2% registrado en el último tramo de 2017 y que, además, en términos reales el precio de la vivienda en España aún se sitúa un 33% por debajo de los máximos alcanzados en 2007.
El supervisor del mercado bancario - que durante los años previos al estallido de la burbuja inmobiliaria sí advirtió, aunque quizá de una forma demasiado delicada, de la existencia de una fuerte sobrevaloración de precios en el mercado inmobiliario - tampoco ve motivos de preocupación en las cerca de 95.000 viviendas de obra nueva finalizadas en los últimos doce meses (datos de agosto), que en ningún caso resisten la comparación con las 865.000 viviendas terminadas en 2006, en la víspera del desplome del castillo de naipes en que se convirtió el inmobiliario español en los primeros compases del siglo XXI.
Y menos aún percibe razones para la alarma en el comportamiento del crédito hipotecario, pese a que éste presentó en septiembre un crecimiento interanual del 17,7%, alentado por unas condiciones de financiación inusualmente favorables y la certeza de que éstas van a cambiar en breve plazo. Recuerda que el volumen de nuevo crédito hipotecario es todavía inferior al de las amortizaciones de préstamos que se están produciendo y que, por tanto, el saldo vivo de créditos hipotecarios en el mercado español - es decir, la cantidad que los compradores deben a las entidades financieras como consecuencia de las hipotecas constituidas -continúa reduciéndose.
Más riesgos aprecia el Banco de España en otros segmentos, como el crédito al consumo para la adquisición de bienes de consumo duradero. Ya no sólo porque éstos acrediten un porcentaje de crecimiento del 23%, que además se ha sostenido en esas cifras en los últimos doce meses, sino porque también se están empezando a concentrar en un segmento de la población particularmente expuesto, por el cierre de las operaciones a un tipo de interés variable y por el corto plazo pactado para las devoluciones, a una eventual subida de los tipos de interés.
Los sistemas de alerta temprana del supervisor ya han detectado que las tasas de morosidad en este ámbito se han acelerado hasta el 22,6% y el Banco de España ha optado por pedir a las entidades que empiecen a ponderar con mayor rigor el perfil de riesgo de este tipo de operativas para evitar que le generen problemas. "Existe una cierta preocupación porque la baja rentabilidad de las entidades lleve a éstas a buscarla mediante una asunción excesiva de riesgos en este segmento", han admitido fuentes de la Dirección General de Estabilidad Financiera, Regulación y Resolución del Banco de España.
La entidad ya dio un primer toque de atención sobre el particular hace seis meses y asegura que monitorizará de forma estrecha la evolución del crédito bancario en este segmento, entre otras cosas porque ha detectado una rebaja de los precios a los que se ofrecen este tipo de créditos personales para la compra de vehículos, electrodomésticos de línea blanca y otros bienes de consumo.
Italia no es motivo de preocupación...de momento
El Banco de España admite que en los seis meses transcurridos desde el último informe de estabilidad financiera de abril "los riesgos claramente han aumentado" y enumera por orden de importancia el Brexit, la tensiones comerciales, la normalización de la política monetaria en Estados Unidos, la situación de inestabilidad política y económica en Italia y la amenaza latente de la situación en Cataluña como principales focos de incertidumbre.
El supervisor se detiene particularmente en la situación en Italia por el eventual riesgo de contagio que pudiera generar a España. Los técnicos de la entidad concluyen que el riesgo se ha revelado hasta el momento como muy limitado y que la posibilidad de contagio es mayor sobre el sector bancario que sobre la prima de riesgo de los títulos de deuda soberana del Reino de España.
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