El Banco de España cierra el grifo a los créditos de las grandes inmobiliarias

El sector inmobiliario español ha recibido otra mala noticia. El endurecimiento de las normas contables del sector financiero y las restricciones al crédito y las refinanciaciones pone en peligro las reestructuraciones de deuda pendientes en las promotoras de viviendas españolas.

“El sector inmobiliario español está muy atomizado y cada día se renegocia la deuda de muchas compañías del sector. Es un proceso vivo. Las medidas del Banco de España van a hacer sufrir mucho a las inmobiliarias en proceso de refinanciación”, asegura Jorge Pérez-Curto, socio director del departamento residencial de la consultora inmobiliaria Colliers.

La realidad es que las nuevas reglas del juego propuestas esta semana por el Banco de España a las entidades financieras suponen un auténtico shock para las inmobiliarias españolas. Las modificaciones no sólo endurecen las provisiones que tienen que realizar bancos y cajas. También establece políticas de concesión de crédito más estrictas y menos refinanciaciones.

El texto enviado por el banco emisor a las entidades es concluyente. Exige a las entidades que establezcan una política de refinanciaciones de deuda basada en el conocimiento del prestatario y limitadas en el tiempo. Es decir, que las empresas con problemas sólo podrán renegociar sus deudas una vez en el corto plazo. Una exigencia esta última que choca directamente contra la realidad de las compañías del sector.

Reyal Urbis, que ha cerrado hace unas semanas la refinanciación de su deuda de 4.582 millones de euros tras largos meses de negociaciones, ya realizó una primera en octubre de 2008. Es decir, con una diferencia de apenas 17 meses. Con la nueva propuesta del Banco de España, la refinanción del grupo que preside Rafael Santamaría se había complicado muchísimo.

Los bancos habrían endurecido sensiblemente las condiciones de una operación como la de Reyal -lo que posiblemente había impedido el acuerdo final- ya que con las nuevas reglas en la mano los acreedores habrían tenido que provisionar el 20% de los créditos morosos en un solo año, frente al máximo de seis ejercicios permitido hasta ahora, y apuntarse otro 10% si el activo fallido sigue en cartera después de doce meses.

Esto habría supuesto para las entidades acreedoras de Reyal apuntarse una provisión de 1.374,6 millones que algunas firmas, sobre todo cajas de ahorro, quizás no habrían podido soportar. Otras, en cambio, como las entidades extranjeras, ya tienen provisionada la parte que les toca, probablemente, porque temían que este juego de patadas hacia delante tuviera una cercana fecha de caducidad, como ha terminado ocurriendo.

“Otra operación como la de Reyal es impensable con las nuevas reglas del juego del Banco de España. Lo peor es que muchas de las operaciones que se están cerrando en inmobiliarias no cotizadas son también patadas hacia adelante, vueltas de tuerca a refinanciaciones muy cercanas en el tiempo”, asegura el máximo responsable de una inmobiliaria internacional con fuerte presencia en España.

El horizonte de 2012

Entre las grandes empresas cotizadas, los procesos de refinanciación ya han terminado. Además de Reyal, Colonial ha cerrado este mismo año la reestructuración de la deuda contraída con los bancos que le concedieron un préstamo sindicado de 4.960 millones en 2007. Y Realia hizo lo propio a finales del año pasado. Queda por resolver la refinanciación de Metrovacesa, encallada por las grandes diferencias de criterio entre los accionistas.

En cualquier caso, la mayoría de los grupos inmobiliarios han reestructurado su deuda entre 2008 y 2009. “El problema no es tanto a corto plazo como a partir de 2012. La mayoría de las compañías han refinanciado a tres y cuatro años, por lo que las negociaciones van a ser muy duras dentro de años. Sobre todo si, como parece, las cosas no van a mejorar para el sector hasta dentro de mucho tiempo”, aseguran desde una compañía cotizada.