Uno de los fundadores de idealista escribió un tuit a finales de julio que desató un pequeño 'tsumani' en Twitter: “En España ya probamos la limitación del precio del alquiler, pero no nos acordamos: se llamó renta antigua. Y nadie discute sus efectos. Fue nefasto para los inquilinos, los propietarios, la oferta de viviendas en alquiler, el centro de las ciudades...”. En cuestión de minutos, se desató una oleada de comentarios. Unos le calificaron de “ultraliberal”. Otros de confundir la velocidad con el tocino, de decir “disparates”, y de no saber “ni por dónde sopla el viento”.
También hubo quienes apoyaron a Encinar diciendo que bastaba con incrementar la oferta de vivienda para aliviar los precios, y hacerlo en las grandes ciudades, que es donde hacen falta. El debate no solo está en las redes sociales, sino en los periódicos y en la calle. En los últimos cinco años, el precio de los alquileres de los pisos en España ha subido un 50%, según constataba el Banco de España.
Un reportaje en Antena3 emitido el 1 de agosto mostraba a estudiantes buscando piso en el mes de julio, para asegurarse en septiembre que lo iban a tener disponible. En poco tiempo, decía una estudiante que lo había sufrido, los alquileres habían pasado de 300 a 500 euros al mes. La situación es tan preocupante que se buscan ejemplos en otras ciudades del mundo y que el PSOE y Podemos pactaron hace meses crear mecanismos y limitar los precios a la subida del IPC, y solo falta que se forme un Gobierno estable con un presidente estable para ponerlo en marcha. La pregunta es si funcionará.
La lucha por ofrecer viviendas asequibles es antigua. Desde el principio del siglo XX el Estado español intentó facilitar el acceso a la vivienda. En 1911 se aprobó la Ley de Casas Baratas. En 1921 se mejoró con la Ley de Casas Económicas; en 1927 fue la Ley de Casas para Funcionarios, que a su vez se mejoró con una ley de 1935 llamada Ley Salmón. Las hoy tan conocidas como Viviendas Protegidas nacieron con una ley de 1939, de la cual nació posteriormente la ley de Viviendas de Clase Media en 1945, y más tarde la de Viviendas Bonificadas. Todo eso consta en un escrupuloso trabajo de Mariano Gómez Antón de los años sesenta, recuperado recientemente por la Universidad de Murcia.
En el mismo estudio se detalla que la era de las viviendas en masa se desarrolló a partir de una ley social llamada Ley de Viviendas de Renta Limitada de 1954. Esa campaña masiva se logró “a través de ambiciosos planes nacionales, de viviendas de urgencia social y de poblados dirigidos”. Comparadas con la construcción de hoy, esas viviendas parecían de mala calidad, pero en los años del desarrollo, los gobernantes trataban de evitar la chabolización producto de los movimientos de grandes masas de población a las ciudades como Madrid o a los centros industriales que se creaban por decreto por todo el país.
El Plan Nacional de la Vivienda de 1955
Fue el Plan Nacional de la Vivienda de 1955 el que asumió la construcción de 550.000 viviendas en cinco años. Luego vinieron planes cuatrienales que construían viviendas a razón de unas 150.000 al año, y sus actores fueron particulares pero sobre todo promotores y constructores que vendían o alquilaban esas casas, todo lo cual era encomendado por el Instituto Nacional de la Vivienda. La financiación corría a cargo de la banca privada, del Instituto de Crédito Nacional, el Banco de Crédito Local, las Cajas de Ahorro y el Banco Hipotecario.
En el caso de las viviendas en alquiler, se estableció un límite máximo de 2.000 pesetas mensuales, según una ley de 1960. El Estado permitía actualizar esa renta cada cinco años, para lo cual se tomaba en cuenta la inflación y sobre todo los sueldos y jornales. Si estos eran menores que la inflación, entonces se limitaba la subida a ese índice. Para evitar la especulación sobre esos alquileres (el agio), la ley de Renta Limitada (LRL) era tajante. Dice el estudio de Gómez Antón que “queda absolutamente prohibido por el artículo 31 de la LRL todo sobreprecio o prima en el alquiler, ni aún a pretexto de ser alquiladas con muebles, y el Decreto de 18 de febrero de 1960 considera falta muy grave la elevación de los alquileres fijados oficialmente”.
La ley también obligaba a los propietarios a poner la vivienda en alquiler si después de tres años no la vendían. Si la situación persistía, es decir, si después de varias amonestaciones, el propietario no la había vendido, entonces se adjudicaba la vivienda en alquiler al primero que lo hubiera solicitado en una lista en turno riguroso de antigüedad, aunque el arrendador se negara a otorgarle el contrato.
La duración del contrato dependía del acuerdo entre arrendador y arrendatario, pero había prórrogas forzosas como aquella de que, en caso de fallecimiento del inquilino o incapacidad por accidente de trabajo, se tenía que prorrogar el contrato mientras viviera su viuda (entonces era el hombre el cabeza de familia), y sus hijos hasta la mayoría de edad. La idea era proteger a los más débiles.
Con la llegada de la democracia, también vino la inflación, que a finales de los años 70 superó el 25% anual. Los contratos de renta limitada no crecieron al mismo ritmo, de modo que al cabo de los años la situación de miles de viviendas alquiladas en España era que sus inquilinos pagaban una renta muy baja (se le llamó renta antigua), y los propietarios no obtenían rentabilidad suficiente ni para acometer las obras más simples de mejora.
Con el tiempo, muchos edificios de renta antigua se convirtieron en viviendas cochambrosas y casi en ruina. Los inquilinos seguían pagando una renta muy baja, ateniéndose a la ley, y los dueños no invertían ni una peseta en mejorarlas. Los dos perdían. Como decía Fernando Encinar, uno de los fundadores de idealista.com, “fue nefasto para los inquilinos y para los propietarios”.
De modo que lo que fue creado para proteger al arrendador y a los más débiles, se convirtió en un círculo vicioso. Intentar imponerlo ahora, podría tener el mismo efecto. “Si se ponen límites al alquiler, el propietario dejará de alquilar y pondrá el piso a la venta”, decía a la cadena Ser Beatriz Toribio, directora de comunicación de Fotocasa.
Desde el punto de vista político, poner un techo a la subida de los alquileres es una medida para evitar la inflación de los precios, pero no ha sido una solución mágica. Los intentos de contener la subida de las rentas en otras ciudades de Europa han chocado más o menos con problemas parecidos.
En Viena se ha logrado contener pero se debe a que el ayuntamiento es propietario de una tercera parte de los pisos de alquiler. Es, como se diría en Bolsa, un market maker. En Berlín, el ayuntamiento propone también municipalizar las viviendas para ponerlas al servicio de los ciudadanos. Comprar esas viviendas por los ayuntamientos supondría una solución a los inquilinos, sobre todo estudiantes y jóvenes en la edad de la emancipación.
Ellos son los principales causantes del auge del alquiler por la sencilla razón de que, como decía un reciente informe del Banco de España, sus bajos salarios y la limitación de sus contratos (la precariedad laboral) les impide comprar viviendas, de modo que solo las pueden alquilar. Eso aumenta exageradamente la demanda de pisos en alquiler.
Esa demanda se podría suplir aumentando la oferta o creando un plan municipal de viviendas en masa. También se podría hacer comprando pisos, como pretende el ayuntamiento de Berlín. Pero para un ayuntamiento, comprar pisos supondría un drenaje de recursos públicos que dejaría exhaustas las arcas para construir bibliotecas o promover guarderías.
La solución más probable sería una combinación de iniciativas públicas de construcción de viviendas de precios limitados, y la promoción de viviendas en el mercado libre, liberando espacios en las grandes ciudades. Pero para hacerlo se requieren muchos años. De modo que al duro karma de encontrar vivienda de alquiler asequible le quedan algunos años.
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