Obligaciones de transparencia 

El notario hará un test a cada hipotecado para comprobar que sabe lo que contrata

Incluirá las preguntas y respuestas en el acta notarial, junto con la simulación de los pagos y el resto de la documentación legal.

José Ángel Martínez
El notario hará un test a cada hipotecado para comprobar que sabe lo que contrata./ E.P. 

Las enmiendas a la nueva Ley Hipotecaria han desarrollado las condiciones de “transparencia material” que se deben cumplir entre los bancos, los clientes y los notarios a la hora de formalizar una hipoteca, lo que supone una serie de obligaciones nuevas a tener en cuenta. Una de las cuestiones más llamativas que se contempla en el nuevo artículo 13.2.c es la obligación del notario de hacer un test al prestatario, “que tendrá por objeto concretar la documentación entregada y la información suministrada”. Esa especie de examen que el notario realizará a cada cliente se incluirá en el acta que el fedatario público debe realizar -que será gratuita- para demostrar que en todo el proceso se ha informado y asesorado a cada usuario con todos los detalles.

Según la normativa que se ha consensuado en el proceso de enmiendas, el banco que va a prestar el dinero para la hipoteca debe enviar al notario con diez días de antelación toda la documentación, incluido el proyecto completo con la simulación de las cuotas periódicas que se deben pagar y los gastos asociados a la formalización. El notario, por su parte, deberá informar a cada prestatario “individualizadamente” sobre todas las cláusulas relativas a su préstamo y la información que contiene cada uno de los documentos obligatorios que se deben realizar.

Hasta ahora, los notarios contaban con que la nueva normativa, de cara a hacer más verosímil y demostrable el asesoramiento que ofrecen a los prestatarios, les obligaría a incluir en el acta notarial todas las cuestiones que esos clientes les planteaban, así como las respuestas que ellos les daban. Pero para dejar clara esta opción, la enmienda contemplada da la vuelta a la situación y obliga al notario a hacer ese test que verifique que el tomador del crédito conoce bien todas las condiciones y la documentación de su hipoteca.

Para que todo el proceso tenga la suficiente transparencia, la norma incluye un punto 3 en ese artículo que obliga al prestatario a “comparecer ante el notario, para que pueda extender el acta, como tarde el día anterior al de la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo”. Si todos esos trámites no quedaran cubiertos en tiempo y forma, o el prestatario no compareciese ante al notario para ello, “no podrá autorizarse la escritura pública de préstamo”.

Frente a las sentencias sobre cláusulas abusivas

Una de las claves de todo este cambio en la normativa sobre hipotecas viene marcado por el reciente cambio de jurisprudencia en el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y por el caso de las cláusulas suelo que ha colapsado los tribunales. Fuentes jurídicas consultadas cercanas a este tipo de procesos justifican el celo exhaustivo que se pone ahora en los temas de transparencia en el asesoramiento en las hipotecas a la reciente jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la UE (TJUE), que viene a calificar como abusivos todos los procesos en los que haya una mínima sospecha de que al cliente se le ha asesorado mal.

“El TJUE utiliza casi siempre la vía de considerar que ha habido algún tipo de cláusula abusiva o similar en todos los procesos en los que no se han explicado suficientemente a los consumidores las consecuencias de haber contratado uno u otro producto financiero”, asegura un letrado experto en temas de competencia y derechos en la UE. “Si eso le añadimos el postureo de algunos jueces, deseosos de enviar una cuestión prejudicial a Luxemburgo, tenemos la tormenta perfecta en este tipo de situaciones”, añade.

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