El rally bursátil del sector inmobiliario es poco más que humo

Las inmobiliarias han empezado el año bursátil con fuerza. Desde el pasado mes de diciembre, Quabit se ha disparado un Metrovacesa un 55%, Colonial un 52%, Reyal Urbis un 36%, Realia un 7%... Pero si alguien ha pensado que estas subidas pueden ser una buena oportunidad de inversión, se equivoca.

El repunte del sector no responde a una mejora de su negocio, ni a unas perspectivas de crecimiento de sus compañías. Más bien está ligado al buen momento que vive la bolsa española y a la reciente reestructuración del sistema financiero.

Por un lado, las inmobiliarias se han visto beneficiadas por la tendencia alcista del mercado nacional, cuyo índice de referencia ya acumula un alza del 10,12% en lo que llevamos de año.

En un contexto de mejora bursátil generalizada,las empresas con pocos accionistas y de menor tamaño, como las inmobilirias, son las que más suben. Su escasa capitalización (valor en bolsa), su bajo free-float (las acciones que cotizan libremente) y su reducido volumen provocan que, con pocas operaciones de compra, su precio se dispare. Algo que no ocurre con otras compañías más grandes.

Por ejemplo, si una compañía vale 1 euro y, de golpe, pasa a valer 2, se ha revalorizado un 100%. En cambio, una empresa que vale 5 euros y pasa a valer 7, sólo se ha revalorizado un 40%. Pero, realmente, ha ganado más que la anterior, porque en términos absolutos ha pasado a valer 2 euros más. 

Además, hay que tener en cuenta que el sector ha sufrido un severo castigo desde que estalló la crisis. Prueba de ello es que su capitalización se ha reducido drásticamentedesde finales de 2007.

Metrovacesa, por ejemplo, valía más de 5.600 millones de euros al cierre de dicho ejercicio, mientras que hoy apenas supera los 600 millones. Y esta reducción es un común denominador en todo el sector.

Realia ha pasado de valer 1.800 millones a 450 millones, mientras que Reyal Urbis vale 2.400 millones menos (al cierre del viernes su capitalización marcó 370 millones). Lo mismo les ocurre a Colonial, que ha dejado muy atrás los 3.000 millones de 2007 (hoy vale 1.700 millones), y a Quabit, que ha pasado de 600 millones a 151.

El impacto de las reestructuración de las cajas

Por otro lado, el sector ha recibido una buena noticia: la reestructuración del sistema financiero español. Los nuevos requisitos de solvencia impuestos por el Gobierno y el Banco de España obligan a bancos y cajas a recapitalizarse.

Este proceso de reorganización pasa, entre otras cosas, porque los bancos no sigan engordando su agujero inmobiliario, que ya asciende a 127.723 millones de euros, o, lo que es lo mismo, al 12,7% del PIB.

Para ello, las entidades deberán seguir negociando con las inmobiliarias la refinanciación de su deuda. Es decir, la prórroga para que devuelvan los préstamos que les han concedido.

Y es que, como señala el dicho, "si tengo una deuda de 1.000, el problema lo tengo yo. Si tengo una deuda de 100.000, el problema lo tiene el banco".

Dea hí que este escenario beneficie a las inmobilirias, ya que les permite ganar tiempo hasta que la situación del sector mejore. Sin embargo, todo apunta a que su reactivación aún está lejos. De hecho, los expertos estiman que se retrasará, al menos, dos años más.

Además, los problemas inmobiliarios no acaban ahí: las previsiones del negocio tampoco son halagüeñas. El escaso crecimiento de la economía española, las desorbitadas cifras de paro y las dificultades para conseguir créditos, entre otras cosas, impiden la reactivación del sector.

A los analistas no les gusta el sector

La situación actual de las inmobilirias lleva a los analistas a desaconsejar a los inversores que apuesten por el sector.

Según el consenso de Bloomberg, las cuatro referencias (Metrovacesa, Reyal Urbis, Colonial y Realia) tienen una recomendación clara de venta, que va desde el 70% -en el caso de Realia- hasta el 100% -de Reyal Urbis-.

Incluso, algunas de ellas ya cotizan por encima de su precio objetivo (el precio que deberían marcar en el mercado). Los casos más claros son los de Metrovacesa, que cotiza un 30% por encima de su precio objetivo (fijado en 6,17 euros), y el de Reyal, cuyas acciones valen un 54% más de lo que deberían (su precio objetivo es de 0,60 euros).

Por eso, la subida de las inmobiliarias es poco más que humo, y sigue sin convertir al sector en una buena apuesta de inversión.