La hipoteca vuelve a comerse el 30% del sueldo, el límite que los expertos recomiendan no superar para evitar caer en un endeudamiento excesivo. Una proporción que llegó a rebasar el 50% en plena burbuja inmobiliaria, con devastadoras consecuencias financieras para las familias, y que se fue reduciendo durante la crisis, hasta situarse en niveles más asequibles. Ahora, con la recuperación del mercado, de los precios de la vivienda y de la fluidez del crédito, y ante un contenido aumento de los salarios, este indicador ha vuelto a escalar hasta esa peligrosa cota: 3 de cada 10 euros de la nómina media en España se van al pago de la cuota mensual de la hipoteca.
"Es la proporción que nunca, nadie debería haber superado, y espero que por lo menos sea una lección que no olvidemos". Es el deseo que expresó Beatriz Corredor, quien fuera ministra de Vivienda cuando el mercado entró en barrena, y que no parecen estar cumpliendo los españoles. El esfuerzo salarial que realizan los hipotecados alcanzó el 30,4% en el cuarto trimestre de 2018 y el 29,7% de media anual.
Las estadísticas del Colegio de Registradores constatan el deterioro de los indicadores de accesibilidad. El porcentaje de cuota hipotecaria con respecto al coste salarial (el sueldo bruto que se usa como referencia) alcanzó su máximo del 50,5% en 2006, cuando los españoles destinaban más de la mitad de sus ingresos mensuales a pagar la hipoteca. A partir de ese momento empezó a reducirse considerablemente, hasta el mínimo del 27,5% de 2016. Sin embargo, en los dos últimos años la conjugación de viviendas e hipotecas más caras y salarios prácticamente estancados han llevado el esfuerzo económico de nuevo al entorno del 30%.
Con datos del cuarto trimestre de 2018, los Registradores afirman que "los indicadores de accesibilidad han seguido deteriorándose". En concreto, la cuota hipotecaria mensual media alcanzó los 582,82 euros, un 30,4% del coste salarial medio que los analistas estiman para el periodo en 1.914,7 euros. "El aumento del precio de la vivienda ha producido un incremento sobre el endeudamiento hipotecario que, acompañado del alza de los tipos de interés, ha generado este efecto alcista, amortiguado parcialmente por el alargamiento de los plazos de contratación y el ligero aumento de los salarios ", detallan en el informe.
A nivel nacional, en el conjunto de 2018 se produjo un incremento anual de los préstamos hipotecarios del 5,3%, hasta los 124.333 euros de media, mientras la cuota mensual subió un 4,5%, hasta los 568,4 euros, elevando el peso sobre el coste salarial hasta el 29,7%. Un porcentaje que llegó a alcanzar cotas preocupantes el año pasado en zonas especialmente tensionadas, como son las islas Baleares, donde se superó el 45%, la Comunidad de Madrid (35%) o Cataluña, donde rozó el 33%.
Todo ello, mientas el precio de la vivienda cerraba 2018 con una subida del 8,2%, la más pronunciada de los últimos diez años. El informe del Colegio de Registradores recuerda que desde que empezó el tímido despegue del mercado inmobiliario en 2014 las casas se han encarecido prácticamente un 30%, si bien los precios todavía se sitúan un 16% por debajo de los niveles alcanzados en plena burbuja especulativa en 2007.
¿Y si viene otra burbuja?
Así las cifras, los expertos se esfuerzan por alejar la sombra de la crisis que empieza a preocupar en algunos sectores, sobre todo entre los consumidores. "Previsiblemente, a lo largo de los próximos trimestres, mantendremos niveles positivos de crecimiento del precio de la vivienda, pero en tasas mucho más moderadas que las obtenidas a lo largo de los últimos trimestres", vaticinan los Registradores, que aseguran que los fundamentos del actual crecimiento del precio de la vivienda "poco tienen que ver" con los de la burbuja inmobiliaria, "a pesar de los intentos de paralelismo que en ocasiones se plantean".
Sí reconocen, no obstante, que "la demanda no es insensible al precio en la actual coyuntura de mercado" y que "el demandante de vivienda, en no pocos casos, no es capaz de asumir intensos crecimientos del precio" y, como resultado, se observa una reducción de compraventas de viviendas de casi el 10% en el cuarto trimestre de 2018, hasta 120.199 operaciones. Si bien en el conjunto del año se totalizaron 516.680 compraventas de vivienda en España, la mayor cuantía de los últimos diez años.
"El propio mercado marcará el devenir natural del precio, de forma que, desde el lado de la oferta, deberá asumirse un comportamiento más racional si verdaderamente se desean cerrar los correspondientes procesos de ventas", considera el análisis, que explica cómo ha cambiado la demanda. Durante la burbuja predominaba el perfil inversor que buscaba rentabilidades a corto plazo, mientras ahora el demandante de vivienda tiene como objetivo el uso de la misma y el inversor busca rentabilidad a largo plazo a través del alquiler. "Sin duda, el actual mercado inmobiliario se mueve con unas reglas propias, mucho más racionales y, por tanto, más alerta de posibles escenarios actuales y futuros", concluye el documento.
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