¿Es tan necesario e inmediato tomar decisiones respecto al alquiler en España a menos de dos meses de celebrarse elecciones generales? El mismo día que el Boletín Oficial del Estado publica la resolución oficial que convoca los comicios del próximo 28 de abril, también ha sido expuesto en su totalidad el Real Decreto-ley 7/2018, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, y que el pasado viernes pactaron sobre la bocina de la legislatura Gobierno y Podemos y aprobó el Consejo de Ministros. Y en él, el Gobierno da hasta cinco "sólidos" motivos de la "extraordinaria necesidad y la urgencia" de la decisión, y que van desde la asunción de que la salida de la crisis no ha sido tal para muchas familias españolas hasta un señalamiento directo a la especulación que sufre este mercado a cuenta de los alquileres turísticos. A partir de este miércoles, 6 de marzo, los nuevos contratos se tendrán que regir por esta norma.
Empezando por este motivo, que es el segundo que relata la resolución, el Ejecutivo explica que "se observa que el incremento de los precios del mercado de la vivienda ha sido particularmente intenso en entornos territoriales de fuerte dinámica inmobiliaria caracterizados por una mayor actividad turística desarrollada sobre el parque de viviendas existente". Para ello, recuerda la evolución de los precios en los últimos años, en el que "las provincias en las que los precios de la vivienda se han incrementado con mayor intensidad han sido Madrid, Barcelona, Las Palmas, Baleares, Málaga y Santa Cruz de Tenerife".
"No cabe duda de que, aunque pueden existir diversos factores que explican este incremento de los precios, el fenómeno creciente del alquiler turístico de vivienda a través de plataformas p2p incide en un contexto en el que, además, la demanda de vivienda en alquiler está creciendo con intensidad", continúa la exposición de motivos, antes de incidir en que en los últimos años, se ha pasado de un porcentaje del 20,3% de la población en tenencia de alquiler en el año 2011 al 22,9% en el año 2017, según los últimos datos de Eurostat. "Esto supone un incremento del 12,8% y puede representar alrededor de 700.000 viviendas más en alquiler en este periodo. Esta tendencia contrasta con la mayor estabilidad de la media de la Unión Europea, en la que el alquiler ha aumentado ligeramente del 29,6% en 2011 al 30,0% en 2017", señala.
Antes de apuntar a la especulación turística, el Gobierno parte con un motivo más genérico, como es "la grave situación de vulnerabilidad económica y social de un gran número de familias y hogares para afrontar los pagos de una vivienda en el mercado constituye el primer motivo de urgencia". Para explicar esta situación, el Gobierno vuelve a recurrir a los datos de Eurostat, que recogen que en el año 2017, más del 42% de los hogares españoles destinaban más del 40% de sus ingresos al pago del alquiler, lo que sitúa a España 17 puntos porcentuales por encima del valor medio de la Unión Europea. "Si no se adoptan las medidas oportunas, previsiblemente irá en aumento, ya que el precio de los alquileres se ha incrementado en los últimos tres años en más de un 15% y, en algunas localizaciones, el incremento duplica el registrado en el conjunto de España".
El resto de razones son eminentemente sociales: la escasez del parque de vivienda de alquiler de carácter público, el incremento experimentado en el número de desahucios en este mercado de arrendamientos y la necesidad de una respuesta instantánea a "las deficiencias en materia de accesibilidad que sufren diariamente las personas con discapacidad y movilidad reducida".
Un Índice de referencia nacional... y lo que digan las CCAA
En cuanto al contenido en sí, el nuevo decreto pone en marcha el mecanismo para la creación de un "sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda", para el que se da de plazo ocho meses y en el que "se utilizarán los datos procedentes de la información disponible en la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, en el Catastro Inmobiliario, en el Registro de la Propiedad, en los registros administrativos de depósitos de fianza y en otras fuentes de información, que sean representativos del mercado del alquiler de vivienda". Además, "anualmente se ofrecerá una relación de valores medios de la renta mensual en euros por metro cuadrado de superficie de la vivienda, agregados por secciones censales, barrios, distritos, municipios, provincias y comunidades autónomas", añade el texto publicado en el BOE sin aclarar nada más sobre un mecanismo que fue el que enfrentó hasta el último momento a Ministerio de Fomento y Podemos en sus negociaciones.
Además del índice nacional, se da carta blanca a las comunidades autónomas para "definir de manera específica y adaptada a su territorio, su propio índice de referencia, para el ejercicio de sus competencias y a los efectos de diseñar sus propias políticas y programas públicos de vivienda". Entre una cosa y otra, se vuelve a la situación de 1994 respecto a la toma en consideración del incremento del IPC para situar el aumento de la renta de las viviendas en alquiler, aunque en este caso el IPC no será obligatorio como entonces y sólo operará como techo.
Esta medida solo será de aplicación para los nuevos contratos que se suscriban a partir del miércoles. Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva norma, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación. No obstante, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en el nuevo decreto.
Fiscalidad municipal
Aunque el borrador del real decreto que se conoció el pasado viernes sí recogía una bonificación del 80% del IBI para inmuebles en alquiler de vivienda habitual cuya renta fuese inferior a la determinada por este índice de precios, la norma aprobada da a los ayuntamientos y comunidades la posibilidad de que decidan su política de vivienda de acuerdo con su marco fiscal, recoge Ep.
La norma sí contempla la eliminación de la obligación de que el inquilino repercuta el IBI en el caso de las viviendas sociales, y ofrece de nuevo a los ayuntamientos la posibilidad de dar a las viviendas en alquiler de renta limitada por una norma jurídica una bonificación del 95% de la cuota íntegra del IBI.
Finalmente, el real decreto incluye la ampliación de la prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de 3 a 5 años (o a 7 años si el arrendador es persona jurídica). Además, como novedad recoge que, durante este plazo, la potestad de recuperación de la vivienda por el propietario (persona física) debe quedar "expresamente recogida en el contrato de alquiler".
También se recoge la ampliación de la prórroga tácita de uno a tres años y recoge como novedad la ampliación del plazo de preaviso, por el que se establecen cuatro meses para el arrendador y dos meses para el arrendatario. Así, se aumenta la anticipación con la que se debe indicar que no desean continuar con el contrato una vez haya concluido la prórroga obligatoria.
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