El trauma que originó la crisis del ladrillo sigue muy presente en la mente de los españoles. Sus consecuencias arrastraron a todos los sectores y dejaron problemas coyunturales en la economía. Los esqueletos de hormigón y las grúas abandonadas a su suerte se convirtieron en un elemento más del paisaje español como representación de los excesos cometidos. Catorce años después, tras una pandemia y una guerra en Europa que se alargará más de lo previsto, los fantasmas del pasado asoman la cabeza.
Primero ha sido la explosión de la demanda, con un ritmo de compraventas en lo que va de año no visto desde 2007, y ahora le llega el turno al precio de la obra nueva, que ha escalado un 10,1% durante el primer trimestre de 2022, crecimiento que no se veía desde marzo de 2019, según las proyecciones del Instituto Nacional de Estadística (INE). Para hacerse una idea, en los tres primeros meses de 2008 este experimentó un repunte del 7,15%, cuando el mercado ya estaba sobrecalentado. De acuerdo con las proyecciones de Tinsa, desde que el descenso en caída libre del sector tocó techo en 2015, tanto la nueva como la usada se han revalorizado un 31% en los últimos siete años, y ya se encuentran solo un 21% por debajo de los niveles de la burbuja.
El incremento viene condicionado por el hecho de que la construcción no tiene capacidad en el momento actual para cubrir las necesidades de vivienda en España. Por tanto, ahora mismo el problema que existe es de falta de ‘stock’ y no de exceso de producto. “Durante el confinamiento se generaron bolsas de ahorro que, en parte, se han acabado destinando a la compra de vivienda. Frente a este elevado volumen de solicitudes, el sector no ha respondido con la misma rapidez, lo que ha contribuido al tensionamiento de los precios”, señala a La Información la portavoz de Tinsa, Susana de la Riva. Si a ese factor le añades el incremento de costes de las materias primas y una mano de obra escasa, cuyo déficit alcanza los 700.000 profesionales, el resultado es un producto final más caro.
En el último lustro los expertos han insistido en que la construcción de viviendas estaba en niveles históricamente bajos. De desarrollar unas 800.000 anuales en su época de mayor esplendor, el mercado pasó a moverse en el entorno de las 35.000-45.000 unidades entre 2012 y 2014. Aunque esta cifra se ha triplicado y ahora se ha movido en el entorno de unos 96.000 cada año, parece no ser suficiente para alcanzar el punto de equilibrio, que está en las 150.000 casas. Cifra que se puede alcanzar a lo largo de 2022, si el volumen de visados de obra nueva mantiene su velocidad. El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) ha tramitado en los tres primeros meses del año un total de 28.165 unidades frente a las 23.783 gestionadas en el mismo periodo de 2021, que se traduce en el mejor marzo desde el año 2009, por lo que de mantener ese ritmo puede llegar a alcanzar la previsión deseable por el sector.
La consultora CBRE estima que España cuenta con 228 millones de metros cuadrados de suelo urbano residencial para desarrollar hasta 1,4 millones de viviendas con una proyección a 20 años. En 2021 se movilizaron 4.300 millones de euros en suelo, lo que se traduce en una inversión de 34,8 millones de metros cuadrados. Pese a ello, alertan que el gran obstáculo es la falta de suelo finalista para cubrir toda la demanda existente en el momento actual y ya anticipan que la inflación dificultará la construcción de más viviendas en un medio plazo y acabará añadiendo más presión en las zonas más tensionadas, pues solo un 54% de las provincias podrán hacer frente a más subidas.
“La persistencia de una alta inflación, que erosiona el poder adquisitivo, y el incremento de los tipos de interés frenará previsiblemente la demanda que en los últimos meses estaba adelantado operaciones para anticiparse al encarecimiento de la financiación por el aumento del Euríbor”, sostiene De la Riva, quien defiende que el inminente alza de tipos del Banco Central Europeo (BCE) restará también algo de atractivo a la vivienda como activo inversión en aras de otras alternativas con mayor rentabilidad. En este sentido, desde Bankinter prevén una moderación de la actividad inmobiliaria tras alcanzar máximos de casi quince años. Su último informe recoge que las transacciones de suelo deberían estabilizarse a lo largo de este ejercicio, llegando incluso a retroceder un 20%, después del “fuerte desembalsamiento” de las principales promotoras. En concreto, señalan que el ‘rally’ del IPC conducirá a extremar la prudencia con el objetivo de proteger sus márgenes a futuro.
El sobrecalentamiento del sector empuja a organismos como el Banco de España (BdE) a alertar de que el precio de la vivienda crece a un ritmo superior al de 2005 en el área del euro y llama a seguir de cerca algunos desequilibrios inmobiliarios en la zona de la moneda única, por el riesgo de transmisión que puede suponer para la banca española. Por su parte, Sociedad de Tasación considera que el ciclo alcista del precio medio de la vivienda debería agotarse el próximo 2023, en caso de cumplirse la premisa habitual de ocho años seguidos de crecimiento. Sin embargo, esta ocasión, las citadas variables podrían favorecer que la etapa se alargue más en el tiempo, tanto en la obra nueva como en la vivienda usada, dando pábulo a viviendas más caras, pero con salarios inferiores a los de los 'felices años' del boom inmobiliario.
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