Todo lo que tienes que saber al firmar un contrato de alquiler

Al alquilar una vivienda es importante dejar prefijadas las condiciones en las que se va a producir el arrendamiento para evitar desacuerdos entre el propietario y el inquilino en el futuro.

Estas condiciones quedan señaladas en el contrato de alquiler, que se establecerá de acuerdo a lo establecido en la Ley de Arrendamiento Urbanos. Sin embargo, antes de firmar es importante repasar los puntos clave que pueden generar conflictos. A continuación repasamos las cuestiones más relevantes, aunque hay que tener en cuenta que solo se aplican en el alquiler de una vivienda habitual, la legislación establece otras obligaciones para los arrendamientos de vivienda temporal o de locales comerciales.

La duración del alquiler dependerá de lo pactado entre las partes y se podrá renovar siempre que lo deseen. No obstante, la legislación obliga a prorrogar el contrato hasta cinco años, o siete si el propietario es una persona jurídica, si el inquilino así lo desea. Además, hay que tener en cuenta que una vez vencido el contrato, si ninguna de las partes comunica su intención de finalizarlo, se produce la prórroga tácita, es decir, la renovación en plazos anuales. El arrendador debe hacer esta notificación cuatro meses antes y el arrendatario dos meses.

Igualmente, las partes pueden rescindir el contrato antes de lo previsto si así lo acuerdan. El inquilino tiene derecho a desistir una vez transcurridos los seis primeros meses y avisando con dos meses de antelación. En el caso del propietario, la rescisión del contrato antes de tiempo solo será posible transcurrido un año y si se demuestra que necesita la vivienda para él o para alguien de su familia. Eso sí, esta cláusula se deberá incluir en el contrato y notificarlo con dos meses de antelación.

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El precio que se deberá pagar mensualmente por el alquiler de la vivienda es una de las principales cuestiones que determina la elección de una casa u otra. Este importe que se abona cada mes debe aparecer en el contrato que se firma. Pero, además, sobre esta cuestión es importante acordar cómo se actualizará la renta anualmente.

La legislación permite que las partes acuerden la manera de actualizar el importe, aunque el incremento no podrá ser superior a la subida registrada por el IPC. Si no se especifica nada sobre esta cuestión en el contrato, el propietario no podrá incrementar la renta mientras dure el contrato.

La normativa establece que como máximo se puede exigir una fianza equivalente a una mensualidad del contrato. No obstante, a esta también se puede añadir una garantía adicional que igualmente está limitada al valor de dos meses de renta.

Estos importes servirán como garantía del pago en caso de desperfectos u otros gastos. En ese sentido, también es recomendable dejar apalabrado qué gastos en caso de desperfectos cubre el propietario y cuáles deberá hacerlo el inquilino.

Antes de firmar el contrato, el propietario puede pactar con el inquilino qué sanciones se impondrán en caso de que este último no pague alguna mensualidad o se retrase en el pago.

Generalmente se establece esta cláusula para compensar los problemas que podrían suponer el impago. Igualmente, respecto a esta cuestión hay que tener en cuenta que las partes pueden acordar las cláusulas que consideren, estas no pueden contradecir, en ningún caso, los derechos obligatorios que recoge la normativa.

Al tener un contrato de alquiler vigente, si el propietario decide poner a la venta la vivienda el inquilino tiene derecho de adquisición preferente. Es decir, una vez que el arrendador le notifique la venta y sus condiciones, el inquilino tiene 30 días naturales para decidirse a adquirirla.

Por otra parte, en la última modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos se incluyó el derecho del inquilino a permanecer en la vivienda hasta que finalice su contrato, hasta un máximo de cinco o siete años, pese a que el propietario haya puesto a la venta la casa.

Verificar la propiedad de la casa que se va a alquilar, así como la titularidad del propietario, también es un paso importante antes de firmar el contrato. Es una manera de evitar posibles estafas y asegurar la legitimidad del contrato que se va a firmar.

La gestión del alquiler implica el pago de impuestos y otros gastos que se deberán repartir entre arrendador y arrendatario. La legislación obliga al arrendatario al pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) al formalizar el contrato del alquiler. Pero además, existen otros que las partes deben acordar cómo se reparten. Entre ellos se encuentra el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, los gastos de la comunidad o, donde haya, tasas como las de basura.