El Catastro utilizará la información disponible en portales inmobiliarios especializados, como Fotocasa o Idealista, para afinar los valoraciones de inmuebles que configurarán el nuevo índice de referencia de valores del mercado inmobiliario que el organismo dependiente de Hacienda empezará a elaborar este mismo año, según se recoge en el proyecto de Presupuestos del Estado para 2018, y cuyo principal objetivo es ofrecer a los agentes que operan en el mercado doméstico una referencia oficial sobre el comportamiento de los precios.
Según han confirmado a La Información fuentes de la Dirección General del Catastro, el organismo utilizará los datos procedentes de las web especializadas - así como de otras fuentes disponibles- para contrastar la información de base que ya se les remite desde el Registro de la Propiedad y desde las tasadoras. "Intentamos utilizar todos los datos a nuestro alcance, los acumulamos y a partir de ahí limpiamos la información que resulta menos creíble para determinar el valor de referencia", explican desde el organismo.
El objetivo del Catastro no es proporcionar el valor de mercado específico de cada uno de los 26 millones de inmuebles censados en España sino segmentar la información por unidades homogéneas. Según el proyecto de Presupuestos, la idea es elaborar un "mapa de valores que contendrá la delimitación de ámbitos territoriales homogéneos de valoración, a los que asignará módulos de valor de los productos inmobiliarios representativos en dichos ámbitos", lo que traducido al román paladino significa determinar para cada área delimitada en el mapa el valor de referencia de la vivienda tipo en ese área. Es decir, que si hablamos del Barrio de Salamanca y allí la vivienda tipo es de cuatro dormitorios y 150 metros cuadrados, el Catastro identificará el valor de esa vivienda y a partir del mismo estimará el del resto.
La regulación prevista en los Presupuestos prevé que todos los años el Catastro publique un Informe Anual del Mercado Inmobiliario en el que se reflejarán estas estimaciones, segmentadas por las áreas que se definan en el mapa de valores, y que se constituirá como la principal referencia oficial sobre la evolución de los precios del mercado inmobiliario.
La elaboración del informe será minuciosa. Desde el Catastro se calcula que se utilizarán más de un millón de referencias, entre las que se reciban del Registro de la Propiedad y de las tasadoras, que se contrastarán a partir de las fuentes antes mencionadas.
La obtención de un indicador fiable del valor de mercado de los inmuebles es una vieja aspiración del Catastro, ya que se supone que es a partir de éste sobre el que se calcula el valor catastral de los inmuebles, y no al revés. La referencia legal es que el valor catastral debe suponer alrededor de un 50% del valor de mercado, pero la situación actual es que este valor se revisa cada diez años o incluso tras periodos más largos.
Sin incidencia sobre el IBI
Como ya se encargó de aclarar el Ministerio de Hacienda tras la publicación de algunas informaciones periodísticas que apreciaban tras la creación del nuevo índice una intención de subir de forma encubierta la presión fiscal en el IBI, esta referencia de valor de mercado se utilizará para fines "exclusivamente no tributarios" y para conseguir objetivos como "mejorar la transparencia del mercado inmobiliario doméstico" a través de la creación de un índice oficial de precios, reforzar la seguridad jurídica de los agentes o, incluso, luchar contra el fraude en el mercado.
A día de hoy, la base fiscal a la hora de calcular el Impuesto de Bienes Inmuebles - la antigua Contribución Urbana - continúa siendo el valor catastral de los activos inmobiliarios (vivienda, garaje, trastero...), que viene a suponer en torno a un 50% de su valor real.
El temor a que esto cambie tiene base, no obstante. Desde Bruselas se ha puesto de manifiesto en numerosas ocasiones el déficit de presión fiscal sobre la vivienda en propiedad que existe en España respecto a la media europea (en España es alrededor de la mitad que en otros países) y también se ha puesto encima de la mesa que sería oportuno que la imposición directa sobre la vivienda en propiedad se hiciera sobre el valor real del inmueble y no sobre el catastral.
El proyecto presupuestario nada dice en ese sentido, pero sí modifica la Ley del Catastro para incluir por primera vez el valor de mercado del inmueble entre los elementos que deben figurar en la descripción catastral del mismo y también apela a un futuro desarrollo reglamentario para institucionalizar el método de cálculo del valor de referencia de mercado.
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