Hasta hace no tanto tiempo la adquisición de una vivienda de segunda mano disfrutaba de una interesante ventaja fiscal respecto a la compra de vivienda nueva. Mientras la adquisición de una vivienda de nueva construcción está sujeta a un IVA reducido del 10%, en el caso de las operaciones formalizadas sobre viviendas usadas el impuesto aplicable es el de Transmisiones Patrimoniales, que se situaba de manera generalizada en el entorno del 7%. Eso era antes.
La recuperación del mercado inmobiliario en los últimos años y las necesidades recaudatorias de los gobiernos autonómicos han confluido para variar de forma significativa este panorama hasta el punto de que en comunidades autónomas como la de Cataluña a día de hoy es más costoso fiscalmente adquirir una vivienda de segunda mano (ITP de entre el 10% y el 11%) que una de nueva construcción (IVA del 10% en toda España).
La política fiscal de la Generalitat de Cataluña en este campo no es una excepción ni mucho menos, según revelan los datos recabados por el Registro de Asesores Fiscales (Reaf). Ese tipo medio del 7% en el que se situaba el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales de estas operaciones hace un lustro es ahora una excepción que apenas mantienen de manera general tres comunidades autónomas, Navarra (6%), la Comunidad de Madrid y Canarias (6,5%, ambas). El resto han llevado el tipo impositivo que aplican a las compraventas de viviendas de segunda mano por encima de ese umbral y muchas han llegado por un camino u otro a ese límite del 10% que equipara el tratamiento fiscal de estas operaciones con las compras de viviendas nuevas en el IVA: Andalucía, Aragón, Asturias, Castilla y León, Extremadura, Galicia, Comunidad Valenciana, Cantabria y Cataluña.
"En los últimos años hemos detectado una sobrecarga fiscal bastante evidente sobre los bienes inmobiliarios", señala el presidente del Registro de Asesores Fiscales (REAF), Jesús Sanmartín, que recalca que no sólo se ha producido en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, sino también en Actos Jurídicos Documentados, el controvertido AJD que saltó a la fama por la decisión del Gobierno de cargarlo en el caso de los préstamos hipotecarios a la banca.
Paradójicamente, esta elevación generalizada de la presión fiscal sobre la vivienda de segunda mano se ha producido en paralelo a otro proceso que ha generado un intenso debate político y social en la sociedad española en relación al fuerte incremento de los precios inmobiliarios en los centros de las ciudades y a la dificultad de los jóvenes de acceder a una vivienda. "Es curioso que mientras por un lado se denuncia la dificultad de los ciudadanos para acceder a una vivienda, por otro se estén subiendo los impuestos de forma general a esas operaciones", recalcaba Jesús Sanmartín, hace unos días en la prestación del 'Panorama de la Fiscalidad Autonómica y Foral 2020' que anualmente presenta el REAF.
Ayudas para jóvenes, personas con discapacidad o España vacía
El plan de las comunidades autónomas es un clásico de la política fiscal española: se suben los impuestos con carácter general y después se regulan excepciones para determinados colectivos. De cara a este año 2020 cuatro gobiernos autonómicos han habilitado ya excepciones a la aplicación de los tipos generales de ITP para determinados colectivos. Andalucía (tipo general de entre el 8% y el 10%) ha establecido un tipo reducido del 7% para la adquisición de vivienda habitual con un valor real que no supere los 130.00 euros, así como un tipo superreducido del 2% para adquisiciones de inmuebles por parte de sociedades de garantía recíproca como consecuencia de operaciones de dación en pago o adjudicaciones judiciales o notariales.
En Galicia, el foco se ha puesto en la 'dinamización' del rural gallego con la fijación de tipos impositivos reducidos del 6% y el 5% para la transmisión de viviendas ubicadas en el rural y un punto menos si esa vivienda tiene la naturaleza de 'vivienda habitual'. La Rioja, por su parte, ha optado por reducir la carga fiscal por ITP al 5% para la adquisición de VPO y viviendas que vayan a constituir la vivienda habitual de jóvenes menores de 36 años. Si esa vivienda esta ubicada en un pequeño municipio, el tipo impositivo bajará al 3%.
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