Hacienda impondrá su valor de mercado a 60 millones de inmuebles desde enero

El Catastro va a poner a disposición de Hacienda antes de que arranque el próximo año la estimación del valor de mercado de cerca de 60 millones de inmuebles para dar cumplimiento al plan del Gobierno de implantar una referencia única para que las administraciones tributarias de todo el país puedan calcular de forma automática el rendimiento fiscal de las transacciones inmobiliarias o de las operaciones de cesión de inmuebles en los llamados impuestos patrimoniales: Impuesto de Sucesiones y Donaciones, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. La iniciativa, en la que la Dirección General del Catastro viene trabajando desde 2017, es una de las medidas estrella de la nueva Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude y empezará a aplicarse a partir del 1 de enero de 2022.

El objetivo declarado desde el primer momento por el Ministerio de Hacienda es ofrecer a las administraciones tributarias una referencia única, asimilable al concepto de 'valor real' exigido por las sentencias del Tribunal Supremo y que reduzca la litigiosidad generada por la diversidad de mecanismos de valoración que utilizan las comunidades autónomas para valorar la factura fiscal derivada de las operaciones inmobiliarias, que según algunas fuentes ya genera la mitad de los conflictos que se sustancian en los tribunales económico-administrativos. 

La herramienta ideada para lograrlo es el llamado 'valor de referencia catastral', un nuevo indicador construido a partir de la información oficial sobre transacciones inmobiliarias reales obtenida de notarios y registradores y tamizada a partir de algunas fuentes adicionales y que aspira a proporcionar una estimación objetiva del precio por el que se debería vender cada bien inmueble en condiciones normales de mercado, con el objetivo de evitar operaciones que persigan obtener una ventaja fiscal ilícita pero también de reducir la conflictividad generada por los intentos de determinar el 'valor real' exigido por el Supremo.

La Dirección General del Catastro lleva meses trabajando en el mapeo del parque inmobiliario español para determinar los módulos de valor a partir de los cuales se aplicará el 'valor de referencia', ya que el análisis no se ha hecho vivienda a vivienda sino por zonas a las que se atribuye un valor similar. Fuentes del Catastro aseguran que el trabajo de campo ya ha finalizado y que éste ha permitido asignar un valor al 80% de los inmuebles urbanos que figuran en los registros catastrales, lo que supone que se habría atribuido un valor de referencia a más de 31 millones de activos inmobiliarios de esta naturaleza; y a un 70% de los inmuebles rústicos, lo que supone una cifra algo superior a 27 millones.

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Las fuentes consultadas especifican que los trabajos realizados por el Catastro se han centrado en atribuir un valor a las viviendas, los almacenes y las plazas de aparcamiento, que son el tipo de activos que se transmiten con más asiduidad y generan la mayor parte de las bases fiscales, en tanto que han quedado para una fase posterior del proyecto de 'mapa de valores' los locales comerciales y las oficinas. En el caso de los inmuebles rústicos, las principales dificultades para asignar un valor a las parcelas ha sido la existencia de pequeños terrenos con cultivos alternativos en zonas de monocultivo o cultivos regionales, o la existencia de terrenos que no responden a los módulos de valor establecidos por el Catastro. En total, se han quedado sin valorar alrededor de 20 millones de inmuebles del registro del catastro - alrededor de una cuarta parte -, ocho millones de naturaleza urbana y doce millones de naturaleza rústica.

¿Problema o solución?

Lo que el Ministerio de Hacienda defiende como una solución para reducir la litigiosidad generada por la valoración de las operaciones inmobiliarias a nivel fiscal por parte de las administraciones autonómicas, "lo que redundará de forma indirecta en menores cargas administativas para los contribuyentes como par ala Administración Tributaria", según defiende el texto de la ley recientemente aprobada por el Parlamento; y una herramienta para reducir el fraude fiscal, es vista sin embargo por buena parte de los asesores fiscales como un nuevo foco de conflictividad y eso sí un instrumento muy útil para obtener nuevos ingresos fiscales para las Administraciones Públicas.

"Lo que ha hecho la Administración, básicamente, es fijar por ley un valor objetivo, que equipara al valor real del inmueble sobre una base más que cuestionable; invertir la carga de la prueba para que tenga que ser el contribuyente y no la Administración el que demuestre que esa valoración no es correcta; y saltarse la doctrina del Tribunal Supremo con una finalidad claramente recaudatoria", resume Pablo G. Vázquez, asesor fiscal de GVA Asesores. "¿Va a reducir esto la conflictividad? No, la va a aumentar. ¿Va a aumentar la seguridad jurídica de este tipo de operaciones? No, la va a empeorar. Lo que sí va a conseguir es generar más recaudación y de paso encarecer las operaciones inmobiliarias".

No es la única objeción que se formula al 'valor de referencia'. El catedrático de Derecho Financiero y Tributario de Alcalá de Henares, Alfonso García-Moncó, recordaba recientemente en declaraciones a La Información que hay numerosas sentencias del Tribunal Supremo que dejan sentado que “el valor comprobado administrativamente estará motivado cuando la valoración sea ‘singular’, por contraposición a ‘genérica’ u ‘objetiva’. No caben las valoraciones generalizadas, sino que han de determinarse las circunstancias físicas y jurídicas que individualmente concurren en el objeto de comprobación, dando así lugar a una individualización en la valoración”. Un principio que aparentemente no parece cumplirse en un esquema de valoración que asigna valores a los inmuebles de una determinada zona a partir de la media de las operaciones realizadas en su entorno inmediato. En este sentido, advierte que de no cumplirse ese principio siempre se puede reclamar una “indefensión” del obligado tributario frente a la Administración y enganchar incluso la defensa con un argumento legal de cobertura constitucional.

La normativa planteada por el Ministerio de Hacienda y ratificada posteriormente por el Parlamento establecer un singular mecanismo de activación del valor de referencia en virtud del cual si la operación declarada se cierra por un precio superior al valor de referencia catastral el impuesto en cuestión se devengará por el precio de la transacción, en tanto que si ésta se formaliza por un valor inferior pasará automáticamente a aplicarse el valor de referencia catastral. El argumento jurídico es que es ese valor de referencia el que se entiende como el precio más probable por el cual podría venderse un bien libre de cargas entre partes independientes.