Hipotecas variables

¿Con qué frecuencia y cómo revisa el banco tu hipoteca? Así varía la cuota

El Euríbor vuelve a marcar mínimo histórico este mes de septiembre, por debajo del -0,4%, y las hipotecas que se revisen este mes verán reducida su cuota. 

La revisión de la hipoteca por parte del banco puede implicar ahorro.
La revisión de la hipoteca por parte del banco puede implicar ahorro.
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El Euríbor a doce meses, el indicador más utilizado en España como referencia para las hipotecas variables, cerrará previsiblemente septiembre a la baja registrando un nuevo mínimo histórico, por debajo del -0,4%. A falta de conocer el dato del último día del mes, y, por lo tanto, la media definitiva del mes, el indicador terminará con una importante caída por segundo mes consecutivo, tras el -0,359% de agosto.

Las hipotecas variables, así como otros productos de deuda referenciados a este índice, son las principales beneficiadas de este contexto, aunque no todas verán reflejada la caída. La reducción de la cuota dependerá de la revisión del préstamo hipotecario. Esta revisión consiste en actualizar el valor del índice de referencia al que está sujeto un préstamo hipotecario y que determina el interés que se paga cada mes. El interés está compuesto por el índice de referencia, el Euríbor anual es el más habitual, y un diferencial. Así por ejemplo, el interés de una hipoteca puede ser Euríbor +0,99%. 

La frecuencia con la que se actualiza el índice se especifica en el contrato de la hipoteca, aunque de manera general suele ser anual o semestral. En el documento firmado por la entidad y el cliente también se señala la fecha establecida para el inicio del proceso de amortización y las posteriores fechas de revisión, de manera que el cliente siempre conoce la fecha en que se actualizará su hipoteca. La fecha indicada implica el valor del índice que se tomará como referencia para calcular el interés. Por ejemplo, si la revisión tocó en el mes de agosto, cuando el euríbor fue del -0,359%, a ese valor se aplica el diferencial, por ejemplo del 0,99%, de manera que el interés que pagará será del 0,631%. Ese porcentaje se aplicará durante los seis o doce meses siguientes según si la revisión es semestral o anual. 

La elección entre una revisión semestral o anual dependerá de las condiciones del mercado. En un entorno como el actual, con el Euríbor a la baja, es más favorable una revisión semestral porque la cuota bajará con más frecuencia. Sin embargo, la misma rapidez de cambio se aplicará si el Euríbor sube, por tanto, si el índice registra subidas, las hipotecas con revisión anual tendrán un entorno más favorable porque se retrasará más la subida de la cuota. 

¿Puedo tener interés negativo? Ante la situación actual, una de las preguntas más habituales entre los deudores es si su interés podrá a ser negativo y, por tanto que le paguen por su hipoteca. Actualmente, con el Euríbor en torno al -0,4%, solo sería posible con diferenciales muy bajos y, si eso ocurriese, la aplicación de un interés negativo dependerá de cuándo se firmó el contrato y de cuáles fueron las condiciones. 

Los expertos de HelpMyCash creen que la mayoría de entidades, tras revisar el interés de un préstamo hipotecario y aplicar el nuevo valor del índice, utilizarán un interés del 0%, aunque apuntan que, si en el contrato no se establece un tipo mínimo de ese valor, el hipotecado podría exigir que se le aplique el interés negativo, en cuyo caso se le descontarían los intereses devengados de la cuota a pagar. Eso sí, los préstamos hipotecarios firmados a partir del 16 de junio de 2019 no pueden tener un interés negativo, según establece la ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

¿Cómo se revisa la hipoteca?

Una vez determinado el tipo de interés para los próximos meses, se calcula la cuota a pagar cada mes. Ese importe varía en función del interés, pero también del capital pendiente y del número de años que faltan para que finalice el préstamo. Esta actualización de la cuota la realiza de forma automática la propia entidad y el deudor no tiene que realizar ningún trámite.

Si finalmente el euríbor cierra septiembre en el -0,411 %, falta por confirmar el Banco de España, los hipotecados que revisen su préstamos se beneficiarán de un ahorro de unos 38 euros anuales. Y es que en septiembre del año pasado, el euríbor cerró en una tasa más alta (menos negativa), del -0,339%. En el caso de una hipoteca media de 100.000 euros a 25 años con un diferencial del euríbor más el 1%, la cuota pasará de 361,72 euros a 358,56. El ahorro será mayor para los deudores con revisión semestral, ya que su comparativa es respecto a marzo, cuando el Euríbor marcó -0,266%. 

¿Qué ocurrirá en los próximos meses?

El funcionamiento de la revisión hipotecaria implica que, pese a que el Euríbor se haya reducido respecto al mes anterior, puede que la cuota no se reduzca e incluso se incremente porque la comparativa se deberá realizar respecto al dato utilizado en la última revisión. Si la frecuencia es semestral el Euríbor de hace seis meses, o si es anual de hace un año.

La previsión de los expertos es que el Euríbor se mantenga en negativo en los próximos meses e incluso años. Desde el departamento de análisis de Bankinter prevén que el Euríbor se mantenga en negativo hasta, al menos, 2022, cerrando 2020 en -0,20%, el 2021 en -0,22% y 2022 en -0,18%. Sin embargo, pese a esa previsión, las revisiones de los próximos meses, si son anuales, no podrían ser tan beneficiosas como la de septiembre, cuando ha registrado nuevo mínimo histórico. El año pasado el Euríbor cerró en el -0,304% en octubre. Sin embargo, las revisiones semestrales registrarán una mejor evolución porque los meses de abril y mayo el índice registró importantes subidas con valores próximos a cero. 

En el caso de nuevas hipotecas, los expertos de HelpMyCash ven "una opción atractiva" contratar una hipoteca a tipo variable si el periodo de devolución es corto, aunque recomiendan calcular a cuánto podría ascender la cuota mensual en caso de que el Euríbor sufriera una subida brusca a medio o a largo plazo.

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